2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続した方は3年以内に登記申請をしなければならなくなりました。
「相続登記の義務化って具体的に何をすればいいの?」「期限を過ぎたら本当に罰則があるの?」「自分でできるのか、専門家に頼むべきなのか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
相続登記を放置すると、最大10万円の過料が科される可能性があるだけでなく、不動産の売却や担保設定ができないなど、将来的に大きなトラブルに発展するリスクもあります。
この記事では、相続登記義務化の内容から具体的な手続きの流れ、必要書類、費用、自分で行う方法と専門家に依頼するメリット、過去の未登記不動産への対応まで、相続登記のすべてを網羅的に解説します。
相続登記でお困りの方は、相続問題に強い専門家への相談もご検討ください。
相続登記の義務化とは?【2024年4月スタート】
相続登記義務化の背景と目的
相続登記の義務化は、所有者不明土地問題を解決するために導入された制度です。
日本全国で所有者不明の土地が増加しており、その面積は九州本島の面積を超えるとも言われています。
所有者不明土地は、公共事業の実施や災害復興の妨げになるだけでなく、土地の有効活用を阻害する要因となっていました。
このような背景から、2021年に「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、2024年4月1日から相続登記が義務化されることになりました。
司法書士相続登記の義務化は、単なる規制強化ではなく、社会全体の土地管理を適正化するための重要な制度改正です。
ポイント
相続登記の義務化により、不動産を相続した場合は必ず登記手続きを行う必要があります。
義務化の具体的内容:3年以内の登記申請義務
相続登記の義務化では、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
「相続したことを知った日」とは、具体的には以下のような時点を指します。
- 被相続人(亡くなった方)が死亡したことを知った日
- 自分が相続人であることを知った日
- 不動産を相続したことを知った日
これらのうち、最も遅い日から3年間がカウントされます。
また、遺産分割協議が成立した場合は、協議成立の日から3年以内に、その内容に基づく登記申請をしなければなりません。
相談者相続があったことを知らなかった場合はどうなるんですか?
司法書士知った時点から3年以内に登記すれば問題ありません。ただし、相続人としての地位にあることを知り得たはずの時期から長期間経過している場合は、正当な理由として認められない可能性もあります。
注意事項
期限内に登記申請をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
違反した場合の罰則:過料10万円
正当な理由なく相続登記の申請義務を履行しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料は刑事罰ではなく行政罰ですが、法務局からの催告に応じずに放置し続けると、最終的には裁判所から過料の決定を受けることになります。
ただし、以下のような「正当な理由」がある場合は、過料の対象とならない可能性があります。
- 相続人が極めて多数で戸籍謄本等の収集に時間がかかる場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合
- 申請義務者が重病等の事情で手続きができない場合
- DVや虐待等の被害者で住所等を秘匿する必要がある場合
これらの正当な理由がある場合でも、事情が解消され次第、速やかに登記申請を行う必要があります。
相続登記のやり方:手続きの流れを5ステップで解説
STEP1:相続人の調査と確定
相続登記を行うには、まず誰が相続人であるかを正確に確定する必要があります。
相続人の調査は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得することから始まります。
具体的には以下の書類を収集します。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本(除籍謄本・改製原戸籍)
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
戸籍謄本は、被相続人の本籍地の市区町村役場で取得できます。
転籍や婚姻などで本籍地が変わっている場合は、それぞれの市区町村役場で取得する必要があります。
相談者戸籍謄本の収集って大変そうですね…
司法書士特に転籍を繰り返している方の場合、複数の市区町村から取り寄せる必要があるため、時間がかかることがあります。専門家に依頼すれば、効率的に収集できますよ。
ポイント
戸籍謄本は郵送でも取得可能です。遠方の場合は郵送請求を活用しましょう。
STEP2:遺産分割協議と協議書の作成
相続人が複数いる場合、誰がどの財産を相続するかを決める遺産分割協議を行います。
遺産分割協議は、相続人全員の合意が必要です。
協議がまとまったら、以下の内容を含む遺産分割協議書を作成します。
- 被相続人の氏名・死亡日・本籍地・最後の住所
- 相続財産の詳細(不動産の場合は登記事項証明書のとおりに記載)
- 誰がどの財産を取得するかの明確な記載
- 作成日
- 相続人全員の署名・実印による押印
不動産の記載は、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されているとおりに正確に記載する必要があります。
遺産分割協議書には、相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付します。
注意事項
遺産分割協議書の不備は登記申請の却下理由になります。不安な場合は専門家に作成を依頼することをおすすめします。
STEP3:必要書類の収集
相続登記の申請には、以下の書類が必要です。
【共通で必要な書類】
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産評価証明書(最新年度)
【遺産分割協議による場合の追加書類】
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
【遺言による場合の追加書類】
- 遺言書
- 検認調書(公正証書遺言以外の場合)
固定資産評価証明書は、不動産所在地の市区町村役場で取得できます。
登録免許税の計算に必要となるため、最新年度のものを取得してください。
ポイント
戸籍謄本等は、登記申請後に原本還付を受けることができます。他の相続手続きにも使用するため、原本還付の手続きをすることをおすすめします。
STEP4:登記申請書の作成
登記申請書には、以下の事項を正確に記載する必要があります。
- 登記の目的(「所有権移転」)
- 原因(「令和○年○月○日相続」)
- 相続人(申請人)の氏名・住所
- 被相続人の氏名・最後の住所
- 添付書類の表示
- 申請日・申請する法務局名
- 課税価格・登録免許税の額
- 不動産の表示
登録免許税は、固定資産評価額に0.4%(1000分の4)を乗じた金額です。
100円未満は切り捨てとなります。
登録免許税は、収入印紙で納付します。
申請書に収入印紙を貼付する方法と、納付書により現金で納付する方法がありますが、一般的には申請書に収入印紙を貼付する方法が多く用いられます。
相談者登記申請書の書き方が分からないのですが…
司法書士法務局のウェブサイトに記載例がありますので、参考にするとよいでしょう。ただし、記載ミスがあると補正や却下になる可能性があるため、不安な場合は専門家への依頼をご検討ください。
STEP5:法務局への申請
書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
申請方法は以下の3つがあります。
- 窓口申請: 法務局の窓口に直接書類を提出
- 郵送申請: 書留郵便等で法務局に書類を送付
- オンライン申請: 申請用総合ソフトを使用してインターネット経由で申請
窓口申請の場合、その場で書類の不備を指摘してもらえる可能性があるため、初めて申請する方には窓口申請がおすすめです。
申請後、通常1~2週間程度で登記が完了します。
登記完了後は、登記識別情報通知(権利証)が交付されますので、大切に保管してください。
また、登記事項証明書を取得して、登記内容が正しく反映されているか確認することをおすすめします。
ポイント
申請後に補正(訂正)が必要になった場合、法務局から連絡がきます。指定された期限内に補正しないと申請が却下されますので、注意してください。
相続登記に必要な書類一覧
基本的な必要書類
相続登記に必要な基本的な書類は以下のとおりです。
| 書類名 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 登記申請書 | 自分で作成 | 法務局のウェブサイトに様式あり |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等 | 各市区町村役場 | 除籍謄本・改製原戸籍含む |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 最後の住所地の市区町村役場 | 登記上の住所とつながりを証明 |
| 相続人全員の現在の戸籍謄本 | 各本籍地の市区町村役場 | 被相続人死亡日以降のもの |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 住所地の市区町村役場 | マイナンバー記載なしのもの |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場 | 最新年度のもの |
これらの書類は、すべて原本を提出する必要があります。
ただし、原本還付の手続きをすれば、申請後に返却してもらうことができます。
ポイント
戸籍謄本等は、相続開始後に取得したものである必要があります。相続開始前に取得したものは使用できませんので注意してください。
遺産分割協議書がある場合の追加書類
遺産分割協議によって相続登記を行う場合、以下の書類が追加で必要です。
- 遺産分割協議書: 相続人全員が実印で押印したもの
- 相続人全員の印鑑証明書: 発行後3ヶ月以内のもの
遺産分割協議書は、相続人全員の署名と実印による押印が必要です。
印鑑証明書は、協議書に押印した印鑑と同じ印鑑の証明書を添付します。
遺産分割協議書が複数ページにわたる場合は、ページとページの間に契印(割印)をします。
相談者遺産分割協議書はどのように作成すればいいですか?
司法書士法務局のウェブサイトに記載例がありますが、不動産の表示など専門的な部分もあります。不備があると登記申請が却下される可能性があるため、専門家に作成を依頼することをおすすめします。
注意事項
遺産分割協議書に押印する印鑑は実印でなければなりません。認印では受理されませんので注意してください。
遺言書がある場合の追加書類
遺言書によって相続登記を行う場合、以下の書類が必要です。
- 遺言書: 原本
- 検認調書: 自筆証書遺言または秘密証書遺言の場合
公正証書遺言の場合は、検認の手続きが不要です。
自筆証書遺言の場合、家庭裁判所での検認手続きが必要ですが、法務局の遺言書保管制度を利用している場合は検認不要です。
遺言書に従って相続登記を行う場合、遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書は不要です。
ただし、遺言執行者が指定されている場合は、遺言執行者の印鑑証明書が必要になることがあります。
ポイント
遺言書がある場合でも、相続人全員の合意があれば、遺言書と異なる内容で遺産分割協議を行うことも可能です。
相続登記にかかる費用
登録免許税:固定資産評価額の0.4%
相続登記で必ずかかる費用が登録免許税です。
登録免許税の税率は、不動産の固定資産評価額の0.4%(1000分の4)です。
例えば、固定資産評価額が2,000万円の土地を相続する場合、登録免許税は以下のようになります。
2,000万円 × 0.4% = 8万円
固定資産評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されているほか、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得することで確認できます。
登録免許税は、建物と土地それぞれに対してかかります。
複数の不動産を相続する場合は、それぞれの評価額を合計した金額に対して税率を乗じます。
ポイント
一定の要件を満たす土地については、登録免許税が免税となる措置があります。詳しくは法務局または税理士にご確認ください。
必要書類の取得費用
相続登記に必要な各種証明書の取得にも費用がかかります。
| 書類名 | 費用(目安) |
|---|---|
| 戸籍謄本 | 450円/通 |
| 除籍謄本・改製原戸籍 | 750円/通 |
| 住民票・住民票の除票 | 300円~400円/通 |
| 印鑑証明書 | 300円~400円/通 |
| 固定資産評価証明書 | 300円~400円/通 |
| 登記事項証明書 | 600円/通(オンライン申請は500円) |
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得する場合、転籍を繰り返していると5~10通程度になることも珍しくありません。
相続人の数によっても必要な書類の数が変わるため、書類取得費用は数千円から数万円程度になることがあります。
注意事項
郵送で書類を請求する場合、定額小為替や切手代などの送料も必要になります。
司法書士報酬:5~10万円程度
専門家である司法書士に相続登記を依頼する場合、司法書士報酬がかかります。
司法書士報酬は事務所によって異なりますが、一般的な相場は5万円~10万円程度です。
ただし、以下のような場合は報酬が高くなることがあります。
- 相続人が多数いる場合
- 相続関係が複雑な場合
- 不動産の数が多い場合
- 戸籍謄本等の取得を司法書士に依頼する場合
- 遺産分割協議書の作成を依頼する場合
司法書士に依頼する場合の総費用は、登録免許税+書類取得費用+司法書士報酬となります。
固定資産評価額2,000万円の不動産の場合、総額で15万円~20万円程度が目安です。
相談者司法書士に依頼すると結構費用がかかりますね…
司法書士確かに費用はかかりますが、書類の不備による却下や補正の手間、時間的コストを考えると、専門家に依頼するメリットは大きいと言えます。特に期限が迫っている場合は、専門家への依頼をおすすめします。
自分でやる vs 専門家に依頼する
自分で相続登記をするメリット・デメリット
自分で相続登記を行う最大のメリットは、司法書士報酬を節約できることです。
登録免許税や書類取得費用は必ずかかりますが、司法書士報酬の5万円~10万円程度を節約できます。
【自分で行うメリット】
- 司法書士報酬が不要
- 手続きの流れを理解できる
- 自分のペースで進められる
【自分で行うデメリット】
- 書類の不備により却下される可能性がある
- 戸籍謄本等の収集に時間がかかる
- 登記申請書の作成に専門知識が必要
- 平日に法務局や市区町村役場に行く必要がある
- 相続関係が複雑な場合、対応が難しい
自分で行う場合、法務局の登記相談を利用することができます。
ただし、相談は予約制で時間に制限があることが多いため、事前に十分な準備が必要です。
ポイント
相続関係がシンプルで、時間的余裕がある場合は、自分で行うことも十分可能です。法務局のウェブサイトには記載例や手引きが掲載されているので、参考にしましょう。
専門家に依頼するメリット・デメリット
専門家である司法書士に依頼する最大のメリットは、確実かつスピーディーに手続きを完了できることです。
【専門家に依頼するメリット】
- 書類の不備がなく、確実に登記できる
- 戸籍謄本等の収集も代行してもらえる
- 複雑な相続関係にも対応できる
- 遺産分割協議書の作成も依頼できる
- 自分の時間を使わずに済む
- 期限に間に合わせることができる
【専門家に依頼するデメリット】
- 司法書士報酬がかかる(5万円~10万円程度)
特に以下のような場合は、専門家への依頼をおすすめします。
- 相続登記の期限が迫っている
- 相続人が多数いる、または相続関係が複雑
- 不動産の数が多い
- 平日に法務局や市区町村役場に行く時間がない
- 書類の作成に不安がある
相談者司法書士を探すのが大変そうです…
司法書士相続問題に強い司法書士を探すなら、専門のマッチングサービスを利用すると便利です。複数の専門家に相談して、自分に合った専門家を選ぶことができますよ。
注意事項
司法書士の中には相続登記を専門としていない事務所もあります。相続案件の実績が豊富な司法書士を選ぶことをおすすめします。
こんな場合は専門家への依頼を検討
以下のような状況では、専門家への依頼を強くおすすめします。
【期限が迫っている場合】
相続を知った日から既に2年以上経過している場合など、期限までに余裕がない場合は、専門家に依頼することで確実に期限内に完了できます。
【相続関係が複雑な場合】
- 相続人が多数いる
- 相続人の中に行方不明者がいる
- 相続人の中に未成年者や成年被後見人がいる
- 代襲相続が発生している
- 数次相続が発生している
これらの場合、手続きが複雑になるため、専門家のサポートが必要です。
【遺産分割協議が難航している場合】
相続人間で遺産分割について意見が分かれている場合、司法書士だけでなく弁護士への相談も必要になることがあります。
【不動産の権利関係が複雑な場合】
- 抵当権などの担保権が設定されている
- 共有持分の相続
- 農地の相続
- 借地権・借家権の相続
これらの場合も、専門的な知識が必要となります。
過去の未登記不動産への対応
義務化前の相続も対象になる
相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続についても適用されます。
つまり、何年も前に相続した不動産で、まだ登記をしていないものがあれば、早急に登記する必要があります。
義務化前の相続については、以下の期限までに登記申請をしなければなりません。
- 2024年4月1日から3年以内(2027年3月31日まで)
- または、相続したことを知った日から3年以内
これらのうち、遅い方の期限が適用されます。
例えば、2020年に父が亡くなり不動産を相続したが登記をしていなかった場合、2027年3月31日までに登記する必要があります。
相談者10年以上前の相続でも登記しないといけないんですか?
司法書士はい、義務化前の相続も対象です。相続発生から長期間経過している場合、戸籍謄本の収集などで時間がかかることもあるため、早めに着手することをおすすめします。
注意事項
過去の相続について期限を過ぎた場合も、過料の対象となる可能性があります。早急に登記手続きを行いましょう。
数次相続が発生している場合の対応
相続登記をしないまま次の相続が発生することを数次相続と言います。
例えば、祖父が亡くなった際に相続登記をせず、その後父も亡くなってしまった場合などです。
数次相続が発生している場合、最初の相続から順番に登記を行う必要があります。
ただし、一定の要件を満たす場合は、中間の相続登記を省略して、最終的な所有者への登記を一度に行うことができる場合もあります。
数次相続のケースでは手続きが複雑になるため、専門家への相談をおすすめします。
ポイント
数次相続の場合、必要な戸籍謄本の数が増え、手続きがより複雑になります。早めに専門家に相談することをおすすめします。
相続人申告登記の活用
2024年4月から新設された制度として、相続人申告登記があります。
相続人申告登記とは、相続が発生したことと自分が相続人であることを申告する簡易な手続きです。
遺産分割協議がまとまらない、相続人の調査に時間がかかるなど、期限内に正式な相続登記ができない場合に利用できます。
【相続人申告登記のメリット】
- 相続人全員で申請する必要がなく、単独で申請可能
- 遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書が不要
- 登録免許税が不要
- 申告をすれば過料を科されない
【相続人申告登記の注意点】
- あくまで暫定的な措置であり、正式な登記ではない
- 不動産の売却や担保設定はできない
- 最終的には正式な相続登記が必要
相続人申告登記は、期限までに正式な相続登記ができない場合の緊急避難的な手段として活用できます。
ただし、最終的には正式な相続登記を行う必要があるため、できるだけ早く遺産分割協議をまとめて正式な登記を行うことが望ましいです。
ポイント
相続人申告登記は法務局の窓口だけでなく、オンラインでも申請できます。
相続登記でよくある質問
Q1: 相続登記の期限はいつから起算されますか?
相続登記の期限は、「相続により所有権を取得したことを知った日」から3年以内です。
具体的には、以下のいずれか最も遅い日から起算されます。
- 被相続人が死亡したことを知った日
- 自分が相続人であることを知った日
- 不動産を相続したことを知った日
また、遺産分割協議により取得した場合は、協議成立の日から3年以内に登記する必要があります。
ポイント
義務化前の相続については、2027年3月31日までに登記すれば、過料の対象にはなりません。
Q2: 登記をしないとどうなりますか?
相続登記をしないと、以下のようなデメリットがあります。
【法的なデメリット】
- 10万円以下の過料が科される可能性
【実務的なデメリット】
- 不動産を売却できない
- 不動産を担保に融資を受けられない
- 次の相続が発生すると手続きがさらに複雑になる
- 相続人が増えて遺産分割協議が困難になる
- 他の相続人が勝手に持分を処分する可能性がある
特に、数次相続が発生すると相続人の数が増え、遺産分割協議がさらに困難になります。
相続登記は早めに行うことが重要です。
Q3: 相続放棄をした場合も登記が必要ですか?
相続放棄をした場合、その方は初めから相続人でなかったものとして扱われます。
そのため、相続放棄をした方については、相続登記の義務は発生しません。
ただし、相続放棄をした場合でも、家庭裁判所での手続きが必要です。
相続放棄の手続きは、相続の開始を知った日から3ヶ月以内に行う必要があります。
相続放棄後、不動産の登記名義を変更するかどうかは任意ですが、登記をしておくことで第三者に対しても相続放棄の事実を明らかにできます。
ポイント
相続放棄を検討している場合は、早めに弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。
Q4: 相続した不動産が遠方にある場合は?
相続した不動産が遠方にある場合でも、登記申請は可能です。
登記申請の方法として、以下の選択肢があります。
- 郵送申請: 必要書類を不動産の所在地を管轄する法務局に郵送
- オンライン申請: 申請用総合ソフトを使用してインターネット経由で申請
- 司法書士への依頼: 全国対応の司法書士事務所に依頼
郵送申請の場合、書留郵便など記録が残る方法で送付することをおすすめします。
また、司法書士に依頼する場合、遠方であっても対応可能な事務所が多くあります。
ポイント
オンライン申請の場合、一部の書類は郵送で提出する必要があります。完全にオンラインで完結するわけではない点に注意してください。
Q5: 登記完了までにどのくらいかかりますか?
登記申請から登記完了までの期間は、法務局によって異なりますが、通常1週間~2週間程度です。
ただし、以下のような場合は時間がかかることがあります。
- 申請件数が多い時期(年度末、相続税の申告期限前など)
- 書類に不備があり補正が必要な場合
- 複雑な案件の場合
登記の完了予定日は、申請時に法務局で確認できます。
また、法務局のウェブサイトでも、各法務局の登記完了予定日が公開されています。
登記完了後は、登記識別情報通知が交付されますので、大切に保管してください。
注意事項
期限ギリギリで申請すると、補正が必要になった場合に期限に間に合わない可能性があります。余裕を持って申請しましょう。
まとめ:相続登記は早めの対応が重要
相続登記の義務化により、不動産を相続した場合は3年以内に登記申請をしなければならなくなりました。
この記事で解説した内容を改めてまとめます。
【相続登記義務化のポイント】
- 2024年4月1日から施行
- 相続を知った日から3年以内に登記申請が必要
- 違反すると10万円以下の過料
- 義務化前の相続も対象(2027年3月31日までに登記)
【手続きの流れ】
- 相続人の調査と確定
- 遺産分割協議と協議書の作成
- 必要書類の収集
- 登記申請書の作成
- 法務局への申請
【費用の目安】
- 登録免許税: 固定資産評価額の0.4%
- 書類取得費用: 数千円~数万円
- 司法書士報酬: 5万円~10万円程度
相続登記は早めに対応することが重要です。
期限が迫っている、相続関係が複雑、手続きに不安があるといった場合は、相続問題に強い専門家に相談することをおすすめします。
専門家に依頼すれば、確実かつスピーディーに手続きを完了できるだけでなく、遺産分割協議のサポートや他の相続手続きについてもアドバイスを受けることができます。
免責事項
本記事は、相続登記の義務化に関する一般的な情報提供を目的としたものであり、個別具体的な法律相談に応じるものではありません。
相続登記の手続きや要件は、個々の事案によって異なる場合があります。
実際に相続登記を行う際は、法務局または司法書士・弁護士などの専門家にご相談ください。
本記事の情報に基づいて行われた行動によって生じたいかなる損害についても、当サイトは一切の責任を負いかねます。
また、法令の改正により、本記事の内容が最新の法令と異なる場合があります。
最新の情報については、法務局のウェブサイトまたは専門家にご確認ください。
**執筆情報** – 記事作成日: 2025年 – 最終更新日: 2025年 – 参考情報: 法務省「相続登記の申請義務化について」、各法務局ウェブサイト **この記事を読んだ方におすすめの記事** – 相続税の申告方法と期限について – 遺産分割協議書の書き方と注意点 – 相続放棄の手続きと期限 – 相続した不動産を売却する方法
