親や祖父母が亡くなり、不動産（自宅・土地・アパートなど）を相続することになったとき「何から手をつければよいか」と戸惑う方は多いのではないでしょうか。不動産の相続は、名義変更（相続登記）・評価額の確認・相続税の計算・場合によっては売却や賃貸への対応など、多くの手続きが必要になります。
さらに2024年4月1日からは相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、過料（罰則）の対象になる可能性があります。過去に相続した未登記の不動産をお持ちの方も対象になりますので、早めの対応が求められます。
この記事では、不動産相続の手続きの流れ・相続登記に必要な書類と費用・評価額の計算方法・相続税との関係・よくあるトラブルまで、必要な情報をまとめて解説します。
- 不動産相続の全体的な流れと手続きのスケジュール
- 相続登記（名義変更）の方法・必要書類・費用
- 2024年義務化された相続登記の期限と罰則
- 不動産の相続税評価額の計算方法
- 小規模宅地等の特例など節税制度の活用
- 不動産相続でよくあるトラブルと対処法
※本記事は2026年3月時点の法令に基づいています。法改正により内容が変わることがあります。
不動産相続とは｜対象となる財産と手続きの概要
不動産相続とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた土地・建物などの不動産を相続人が引き継ぐことです。遺産の中でも不動産は金額が大きく、手続きも複雑になりやすい財産の一つです。
相続の対象となる不動産には、自宅（一戸建て・マンション）・土地（農地・山林を含む）・賃貸不動産（アパート・駐車場など）・借地権・農地などが含まれます。複数の不動産がある場合、それぞれについて手続きが必要です。
不動産相続で発生する主な手続き
不動産を相続した場合に必要な主な手続きは以下の通りです。
| 手続きの種類 | 内容 | 期限・目安 |
|---|---|---|
| 相続人・相続財産の確認 | 戸籍収集・不動産の洗い出し | 早めに着手 |
| 遺産分割協議 | 相続人全員で不動産の分け方を決定 | 相続登記前に必要 |
| 相続登記（名義変更） | 法務局への登記申請 | 相続を知った日から3年以内（義務） |
| 相続税の申告・納付 | 税務署への申告書提出 | 死亡から10か月以内 |
| 固定資産税の名義変更 | 市区町村への届出 | 翌年の納税通知書が来る前に |
| 火災保険等の名義変更 | 保険会社への連絡 | 早めに対応 |
相続登記（名義変更）義務化の概要
2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました。これは長年問題となっていた「所有者不明土地」の増加を防ぐための法改正です。
義務化の内容は「相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をすること」です。遺産分割協議によって取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内とされています。
過去に相続が発生していたにもかかわらず登記が未了のケース（いわゆる「未登記不動産」）についても、2027年3月31日までに登記する義務があります。法改正前に発生した相続も対象であるため、親や祖父母から受け継いだまま長年登記をしていない不動産をお持ちの方は早めの対応をお勧めします。
不動産相続の手続きの流れ（ステップ別解説）
不動産相続の手続きは、大きく5つのフェーズに分けて進めます。並行して進められる手続きもありますが、基本的な流れを把握しておくと全体のスケジュールを立てやすくなります。
STEP 1：相続人・相続財産の確認
まず「誰が相続人なのか」「どんな不動産があるのか」を確認します。
相続人の確認：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（改製原戸籍・除籍謄本を含む）を収集し、法定相続人を確定します。認知した子・養子がいる場合はこれらも相続人に含まれます。
不動産の確認方法：被相続人が不動産を所有していたかどうかを確認するには以下の方法があります。
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書を確認する
- 法務局で「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得する
- 市区町村の固定資産税担当課で「名寄帳（固定資産課税台帳）」を取得する（相続人であれば取得可能）
- 全国の不動産を一括照会できる「登記情報提供サービス」を活用する
名寄帳は市区町村ごとに管理されているため、被相続人が複数市区町村に不動産を持っていた場合はそれぞれで取得が必要です。
STEP 2：遺産分割協議で不動産の分け方を決める
相続人が2人以上いる場合、遺産分割協議によって不動産を誰が相続するかを決める必要があります。遺言書がある場合は、原則として遺言書の内容が優先されます。
不動産を複数の相続人で分ける方法としては以下の4つが一般的です。
- 現物分割：不動産をそのまま特定の相続人が相続する。最もシンプルな方法ですが、他の相続人との不均衡が生じる場合があります。
- 代償分割：不動産を相続した相続人が、他の相続人に対して代わりに現金を支払う方法。不動産を分割できない場合に有効ですが、代償する現金が必要です。
- 換価分割：不動産を売却して現金化し、売却代金を相続人間で分配する方法。公平に分けやすい反面、不動産を手放すことになります。
- 共有：複数の相続人で共有名義にする方法。一見公平に見えますが、売却・活用に全員の同意が必要なため、後々のトラブルになりやすいとされています。
共有名義は「とりあえずの解決策」として選ばれることがありますが、共有者の一人が亡くなると共有者がさらに増え、管理や売却が困難になるケースがあります。できるだけ単独名義への移行を検討することをお勧めします。
遺産分割協議がまとまったら「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が自筆で署名・実印を押印します。遺産分割協議書は相続登記や金融機関の手続きに必要な重要書類です。
STEP 3：相続登記（名義変更）の申請
遺産分割協議が完了したら、法務局（登記所）に相続登記を申請します。申請方法は「窓口申請・郵送申請・オンライン申請」の3種類があります。
相続登記に必要な主な書類：
| 書類 | 内容 | 取得先 |
|---|---|---|
| 登記申請書 | 法務局所定の様式 | 法務局・法務局HP |
| 被相続人の戸籍（除籍・改製原戸籍） | 出生〜死亡のすべての戸籍 | 市区町村役場 |
| 被相続人の住民票（除票） | 最後の住所を証明 | 市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 相続人であることの証明 | 市区町村役場 |
| 取得者の住民票 | 不動産を取得する相続人の住所証明 | 市区町村役場 |
| 遺産分割協議書（原本） | 相続人全員署名・実印押印 | 自作または専門家作成 |
| 印鑑証明書 | 遺産分割協議書に押した実印の証明 | 市区町村役場 |
| 固定資産税評価証明書 | 登録免許税計算のため | 市区町村役場 |
| 登記事項証明書（任意） | 現在の登記内容の確認 | 法務局 |
遺言書がある場合は、遺産分割協議書に代わって遺言書（検認済みのもの、または公正証書遺言）を添付します。
STEP 4：相続登記の費用（登録免許税）
相続登記には「登録免許税」がかかります。
登録免許税の計算式：不動産の固定資産税評価額（課税標準額）×0.4%
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産を相続登記する場合、登録免許税は2,000万円×0.4%＝8万円です。土地・建物それぞれに登録免許税がかかります。
司法書士に依頼する場合は、登録免許税に加えて司法書士報酬（5〜15万円程度が一般的）がかかります。書類の収集・作成が複雑な場合は費用が高くなることがあります。
STEP 5：相続税の申告・固定資産税の対応
遺産総額が基礎控除を超える場合は、相続登記とは別に相続税の申告が必要です（詳細は前述の「相続税の計算方法」記事を参照）。
また、不動産を相続した翌年から固定資産税の課税通知が相続人に届きます。市区町村によっては相続による所有者変更の届出が必要な場合があります（2024年4月から義務化されました）。相続登記が完了すれば自動的に情報が更新される仕組みが整いつつありますが、念のため市区町村の固定資産税担当課に確認することをお勧めします。
不動産の相続税評価額の計算方法
相続税を計算するためには、不動産の相続税評価額を正確に算出する必要があります。不動産の評価は財産評価基本通達（国税庁）に基づいて行われます。
土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）
土地の評価には2つの方法があります。どちらを使うかは不動産の所在地によって決まります。
路線価方式：市街地など路線価が設定されている地域で適用します。路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの価額で、国税庁が毎年7月頃に公表します。
評価額＝路線価（円/㎡）×各種補正率×土地の面積（㎡）
補正率には「奥行価格補正率」「側方路線影響加算率」「二方路線影響加算率」などがあり、土地の形状・接道状況・利用状況によって評価額が変わります。不整形地・旗竿地・がけ地など特殊な形状の土地は評価額が下がる場合があります。
倍率方式：農村部など路線価が設定されていない地域で適用します。
評価額＝固定資産税評価額×国税庁が定める倍率
倍率は地域ごとに設定されており、国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
建物の評価方法
建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」がそのまま使われます。固定資産税評価額は時価（実勢価格）より低く設定されていることが多いため、建物の評価は比較的シンプルです。
ただし、賃貸用建物（アパート・マンションの賃貸部分）については「貸家」として評価額が下がります（固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合））。賃貸用不動産は相続税の節税効果が高いとされる理由の一つがこの評価減です。
賃貸不動産（貸家建付地）の評価方法
アパートや貸家の敷地となっている土地（貸家建付地）の評価は、通常の土地より低くなります。
評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借地権割合は地域によって30〜90%の範囲で定められており（路線価図に記載）、借家権割合は全国一律30%（2024年時点）です。賃貸割合は、実際に入居者がいる部分の床面積の割合です。
たとえば自用地評価額5,000万円の土地で借地権割合60%・借家権割合30%・賃貸割合100%の場合、評価額は5,000万円×（1－60%×30%×100%）＝4,100万円となり、900万円の評価減になります。
小規模宅地等の特例（居住用・事業用）
被相続人が居住や事業に使っていた土地については「小規模宅地等の特例」が適用できるケースがあります。要件を満たせば土地の評価額を大幅に圧縮できる、相続税対策として重要な制度です。
| 種類 | 減額割合 | 面積上限 | 主な取得要件 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅） | 80%減額 | 330㎡ | 配偶者・同居親族・一定の別居親族 |
| 特定事業用宅地等（事業用） | 80%減額 | 400㎡ | 事業を引き継ぐ親族 |
| 貸付事業用宅地等（賃貸用） | 50%減額 | 200㎡ | 賃貸事業を引き継ぐ親族 |
特定居住用宅地等の主な適用要件は次の通りです。
- 配偶者が取得する場合：取得者・申告期限まで居住・保有の要件なし（最も適用が広い）
- 同居の親族が取得する場合：申告期限まで継続して居住・保有していること
- 別居の親族（家なき子）が取得する場合：相続開始3年前から賃貸住宅に住んでいるなどの要件あり（要件が厳しい）
申告期限（10か月以内）までに遺産分割を終えて、上記の要件を満たした状態を維持することが原則として必要です。
不動産相続でよくあるトラブルと対処法
不動産相続は遺産の中でも金額が大きく、分けにくいため、相続人間でのトラブルが発生しやすい財産です。よくあるトラブルのパターンと対処法を知っておきましょう。
共有名義になったまま放置されるトラブル
「とりあえず共有にしておこう」と遺産分割を先送りにしてしまうと、時間の経過とともに問題が複雑化する傾向があります。
共有名義の不動産は、売却・賃貸・リフォームなどの管理行為に共有者全員（または一定割合以上）の同意が必要です。共有者の一人が亡くなると相続によって共有者がさらに増え、数十年後には10人・20人以上の共有者が生まれた事例も報告されています。このような「共有持分の複雑化」が所有者不明土地問題の一因となっています。
早い段階で単独名義に整理するか、共有の場合でも将来の売却・活用方針を相続人間で文書化しておくことをお勧めします。
農地・山林の相続に関する注意点
農地を相続する場合は、農業委員会への届出が相続から10か月以内に必要です（農地法第3条の3）。届出を怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
また農地を農地以外の用途（宅地・駐車場など）に転用するには農地法上の許可が必要で、農業委員会の審査を経なければなりません。農地の評価は田・畑・採草放牧地の別や純農業地域・混住農業地域・都市農業地域などの地域区分によって異なります。農地相続には専門的な知識が必要なため、農地に詳しい税理士や農業委員会への相談をお勧めします。
相続放棄後に判明した不動産の管理義務
相続放棄をした場合でも、相続放棄の効力が生じる前（申請前）は不動産の管理義務が残るとされています。また、相続人全員が相続放棄した場合、その不動産は「相続財産法人」として扱われ、家庭裁判所への相続財産管理人の選任申立てが必要になることがあります。放棄後の管理費用・手続きも発生するため、相続放棄は慎重に検討することをお勧めします。
居住中の不動産を相続する際の注意点
被相続人と同居していた親族が相続を希望するケースでは、他の相続人との公平性をどう確保するかが問題になりやすいです。特に自宅不動産が遺産の大部分を占める場合、「家を相続した相続人は代償金をどう用意するか」が協議の難点になります。
被相続人が生前に「特定の人に不動産を相続させたい」という意向があるなら、遺言書の作成・生前贈与・相続時精算課税制度の活用などを早めに検討することが、トラブル防止につながります。
相続した不動産の活用・処分の選択肢
不動産を相続した後、「どうするか」という判断も重要です。主な選択肢とそれぞれの特徴を整理します。
居住・自己利用する場合
相続した自宅に引き続き住む・または新たに居住する場合は、相続登記を速やかに行い、固定資産税・火災保険など各種の名義変更を進めます。
リフォーム・建替えを検討する場合は、相続登記が完了していないと工事の発注や住宅ローンの利用に支障が出ることがあります。
賃貸に出す場合
相続した不動産を賃貸に出して収益を得る方法です。空き家になった実家をそのまま放置するよりも、賃貸収入を得ながら固定費を補えるメリットがあります。
賃貸経営には管理費・修繕費・空室リスクが伴います。不動産管理会社への委託も検討に値します。また、賃貸収入は確定申告が必要な所得となります。
売却する場合
相続した不動産を売却して現金化する方法です。相続登記を完了させてから売却手続きを進めます。
売却益（譲渡所得）には所得税・住民税がかかります。ただし「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（相続開始から3年10か月以内の売却で適用可能）により、相続税のうち一部を取得費に加算できるケースがあります。また居住用財産の場合は「3,000万円の特別控除」の適用も検討できます。売却前には税理士への確認をお勧めします。
空き家のまま保有するリスク
相続した空き家を放置し続けることは、いくつかのリスクを伴います。
- 固定資産税・都市計画税が毎年かかり続ける
- 「特定空き家」に指定されると固定資産税の軽減措置が受けられなくなる可能性がある
- 建物の老朽化・倒壊・不法侵入・景観悪化のリスクがある
- 将来的に売却・活用しようとしても、価値が下がっている場合がある
空き家を相続した場合は、活用・売却・解体のいずれかを早めに検討することが一般的です。
相続登記を司法書士に依頼する場合のポイント
相続登記は自分でも手続きできますが、書類収集・申請書作成が複雑なケースでは司法書士への依頼が一般的です。
司法書士に依頼するメリット
- 書類収集・登記申請書の作成・法務局への申請を代行してもらえる
- 相続関係が複雑（前婚の子がいる・養子縁組がある等）な場合でも対応できる
- 遺産分割協議書の作成を依頼できる（内容によっては行政書士でも可）
- 登記識別情報（権利証の代わりとなる書類）の受け取りも代理してもらえる
司法書士費用の目安
| 依頼内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 相続登記（1不動産・シンプルなケース） | 5〜8万円程度 |
| 相続登記（複数不動産・相続関係が複雑） | 10〜20万円以上 |
| 遺産分割協議書の作成 | 2〜5万円程度 |
費用は司法書士事務所によって異なります。複数の事務所に見積もりを依頼することも選択肢の一つです。なお、相続税申告が必要な場合は税理士への依頼も別途必要です。
不動産相続に関するよくある質問（FAQ）
Q. 遺言書がある場合、不動産の分け方は変わりますか？
A. 遺言書がある場合は、原則として遺言書の内容に従って不動産が相続されます。公正証書遺言はそのまま手続きに使えますが、自筆証書遺言・秘密証書遺言は家庭裁判所での「検認」手続きが必要です（自筆証書遺言保管制度を利用した場合は検認不要）。ただし遺留分（法定相続人に保障された最低限の相続分）を侵害する遺言は、相続人からの遺留分侵害額請求の対象になる場合があります。
Q. 相続した不動産に抵当権（住宅ローン）が残っている場合はどうすればよいですか？
A. 被相続人に住宅ローンが残っていた場合、団体信用生命保険（団信）に加入していれば、被相続人の死亡によりローンが完済されるケースが多いとされています。団信の適用後は金融機関に抵当権抹消登記を依頼します。団信に加入していない場合は、ローン残債も相続の対象となり、相続放棄の検討が必要になることがあります。
Q. 相続した不動産の固定資産税は誰が払うのですか？
A. 固定資産税は毎年1月1日時点の登記上の所有者に課税されます。相続後に速やかに相続登記を行えば、翌年以降は相続人名義で通知が届きます。相続登記が未了の間は、被相続人名義のまま通知が届くことがありますが、固定資産税は相続人が引き継いで支払うことになります。市区町村によっては相続人への連絡・代表者指定を求める場合があります。
Q. 相続した農地を農地以外に変えることはできますか？
A. 農地を宅地・駐車場などに転用するには、農地法に基づく農業委員会（または都道府県知事）の許可が必要です。市街化区域内の農地であれば農業委員会への届出のみで転用できるケースもあります。ただし農業振興地域の農用地区域内の農地（いわゆる「青地」）は原則として転用できません。農地相続・転用については農業委員会や農地に詳しい専門家へ相談することをお勧めします。
Q. 相続人全員が相続放棄した場合、不動産はどうなりますか？
A. 相続人全員が相続放棄した場合、不動産は「相続財産法人」として扱われます。この場合、利害関係人または検察官が家庭裁判所に「相続財産管理人（清算人）」の選任を申立て、管理人が財産の清算・処分を行います。最終的に残った財産は国庫に帰属します。2023年の法改正（相続土地国庫帰属制度）により、一定の要件を満たす土地については法務大臣の承認を得て国庫に帰属させることもできるようになりました。
まとめ｜不動産相続のポイントと早めの対応の重要性
不動産相続は「相続登記の義務化」「相続税の申告期限」「固定資産税の名義変更」など、多くの手続きが発生する複雑なプロセスです。ここで重要ポイントを整理します。
- 2024年から相続登記が義務化：相続を知った日から3年以内に登記が必要です。過去の未登記不動産も2027年3月31日までに登記が求められます。対応が遅れると過料の対象になる可能性があります。
- 遺産分割協議は早めに：共有名義は後々のトラブルになりやすいため、できるだけ単独名義への整理を検討することをお勧めします。遺産分割協議書の作成は司法書士・行政書士へ依頼できます。
- 小規模宅地等の特例の活用：自宅の土地には最大80%の評価減が適用できるケースがあります。適用要件の確認と申告期限内の分割完了が重要です。
- 相続税申告は10か月以内：遺産総額が基礎控除を超える場合は、相続登記と並行して相続税の申告準備を進める必要があります。
- 空き家は早めに対処を：放置された空き家は管理コスト・価値低下・近隣への影響など多くのリスクがあります。活用・売却・解体の選択肢を早めに検討することをお勧めします。
- 専門家への相談を積極的に：不動産の相続登記は司法書士、相続税の申告は税理士が専門家です。不動産が含まれる相続は手続きが複雑になることが多いため、早めに相談することで適切なアドバイスを受けることができます。初回無料相談を実施している事務所も多くあります。
不動産相続は一度だけの大切な手続きです。本記事が、手続きの全体像を把握し安心して進めていただくための参考となれば幸いです。わからないことがあれば、ぜひ専門家にご相談ください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務アドバイスではありません。手続きの詳細・適用要件については、必ず司法書士・税理士・法務局・税務署など専門家・公的機関にご確認ください。法令は改正されることがありますので、最新情報は法務省（https://www.moj.go.jp/）・国税庁（https://www.nta.go.jp/）でご確認ください。
