相続登記とは？2024年義務化の内容・手続き方法・費用・期限を完全解説【司法書士監修】

2026年3月9日

親や配偶者が亡くなったとき、不動産の名義変更をしなければならないと聞いたことがある方は多いでしょう。でも、実際に何をすればいいのか、いつまでにすればいいのか、費用はいくらかかるのか、わからないことだらけで不安な方も多いはずです。

2024年4月から、相続登記が法律上の義務となりました。これまでは「やらなくても罰則はない」と放置されがちでしたが、今後は期限を守らないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

この記事では、相続登記の基本的な意味から、2024年義務化の内容、手続きの流れ、必要書類、費用の目安まで、司法書士監修のもとでわかりやすく解説します。自分でできるケース・専門家に頼むべきケースの判断基準も紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

この記事でわかること：

相続登記とは何か（定義・目的・名義変更との違い）
2024年4月義務化の内容と罰則
3つの手続きパターンとそれぞれの流れ
必要書類一覧と費用相場
期限と注意点（過去の相続も対象）
よくある疑問への回答（FAQ）

※本記事は2024年4月施行の改正不動産登記法に基づいています。個別の法的アドバイスではありませんので、具体的な手続きは専門家にご相談されることをおすすめします。

相続登記とは？わかりやすく解説

相続登記の定義と目的

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人の名義に変更する手続きのことです。法律上の正式名称は「相続を原因とする所有権移転登記」といいます。

不動産（土地・建物）は、法務局が管理する「不動産登記簿」に所有者の情報が記録されています。人が亡くなっても、この登記簿は自動的に更新されません。相続登記を行うことで、はじめて法的に「相続人が所有者」として認められた状態になります。

相続登記が必要な理由は大きく2つあります。

1つ目は、不動産を売却・担保設定・贈与する際に、登記名義人が売主・所有者でなければ手続きができないからです。名義が亡くなった方のままでは、その土地や建物を動かすことが実質的にできません。

2つ目は、社会的な問題として「所有者不明土地」が増加しているからです。登記されないまま世代を重ねると、誰が真の所有者かわからない土地が大量発生します。この問題を解消するために、2024年4月に相続登記が義務化されました。

対象となる不動産は、土地・建物のいずれも含まれます。農地・山林・空き家なども当然対象です。預貯金や株式などは対象外で、それぞれ別の手続き（銀行の相続手続き・証券会社の名義変更等）が必要です。

登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）です。申請は窓口のほか、郵送やオンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも可能となっています。オンライン申請は24時間受け付けており、法務局の窓口が開いていない時間帯でも申請できる利便性があります。

なお、相続登記で変更できるのは「所有権」の名義のみです。不動産に抵当権や地上権が設定されている場合、それらの権利はそのまま引き継がれます。住宅ローンが残っている場合の抵当権は、相続後もそのまま引き継がれ、ローンの返済も相続人が続けていく形になります（金融機関への連絡・変更手続きも別途必要です）。

相続登記と名義変更の違い

「相続登記」と「名義変更」は、日常会話では同じ意味で使われることが多い言葉ですが、厳密には異なる概念です。

「名義変更」は広い概念で、不動産の名義変更だけでなく、預貯金・自動車・有価証券・各種保険などあらゆる財産の名義変更を指します。一方、「相続登記」は不動産に限定した法的手続きです。

項目	相続登記	その他の名義変更
対象財産	土地・建物（不動産）	預貯金・自動車・株式・保険など
手続き先	法務局（登記所）	各金融機関・陸運局・証券会社など
義務化	2024年4月から義務（3年以内）	法的義務なし（各機関の規則による）
費用	登録免許税＋司法書士報酬（任意）	各機関の手数料
罰則	10万円以下の過料	特になし（手続きできないだけ）

注意すべき点は、相続登記と預貯金の相続手続きは別々に行う必要があることです。よくある誤解として「不動産の名義変更さえすれば全部終わり」と思ってしまうケースがありますが、銀行口座や証券口座はそれぞれの機関に別途手続きを申請しなければなりません。

また、自動車についても、軽自動車は市区町村、普通車は陸運局での手続きが必要です。相続税の申告・納付（課税される場合）は税務署への手続きが必要で、相続開始から10か月以内という期限があります。それぞれの手続きを並行して進めることが求められます。相続手続きは多岐にわたるため、全体のスケジュールを整理しながら進めることが大切です。

2024年4月からの義務化と罰則

義務化の背景（所有者不明土地問題）

2024年4月1日、改正不動産登記法が施行され、相続登記が法律上の義務となりました。これは日本の不動産登記制度において、約150年ぶりの大改革とも言われる歴史的な変化です。

義務化の最大の背景は、「所有者不明土地」の深刻な拡大です。国土交通省の調査によると、所有者不明土地の面積は九州の面積を超えるとも言われており、インフラ整備・災害復旧・農地活用などで社会的な障害となっています。

所有者不明土地が生まれる主な原因が「相続登記の放置」です。親が亡くなっても登記をせず、さらにその子が亡くなっても登記をしない……というケースが積み重なると、数十年後には誰が正当な所有者かを特定するために数十人もの相続人を探し出す必要が生じます。こうした土地は公共事業でも利用できず、売却も担保設定もできない状態になってしまいます。

国土交通省の試算では、所有者不明土地問題により経済的損失が年間約6兆円に上るとされています。公共工事の遅延・農地の荒廃・防災上の危険放置など、社会への影響は計り知れません。政府はこの問題を解決するため、2021年に民法・不動産登記法を改正し、相続登記の義務化を盛り込みました。義務化は2024年4月1日から施行されています。

相続登記義務化と同時に、土地の「相続土地国庫帰属制度」も2023年4月から施行されています。これは、相続した不要な土地を一定の要件のもとで国に引き取ってもらえる制度です。農地・山林など利用価値が低い土地で、維持管理に困っている場合に活用できる可能性があります。

申請期限（3年以内）と10万円以下の過料

改正不動産登記法により、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務が生じました。

正当な理由なく期限を守らなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは行政上の制裁であり、刑事罰（前科）ではありませんが、無視できない金額です。

期限の起算点は「相続開始を知った日」ではなく、「相続によって不動産を取得したことを知った日」です。遺産分割協議が長引いた場合は、協議が成立した日から3年以内が期限となります。

重要なのは、2024年4月1日以前に発生した相続についても義務化の対象となる点です。過去に相続が発生して登記を放置していた場合も、2027年3月31日（施行から3年）が一つの目安とされています（ただし、相続開始から3年を経過して義務化施行日を迎えた場合は施行日から3年以内）。

「正当な理由」として認められる可能性があるのは、相続人が多数であることや、遠隔地に居住している等の特別な事情がある場合とされています。ただし、何が「正当な理由」に当たるかは個別の事情によりますので、判断が難しい場合は司法書士や弁護士にご相談されることをおすすめします。

なお、過料の徴収については法務局が中心となって把握・通知する仕組みが整備されつつあります。「バレないだろう」という考えは危険で、住所変更・売買・担保設定などの場面で未登記が発覚することも多いとされています。

相続人申告登記（簡易な手続き）

2024年4月の改正では、相続登記の義務を簡易に果たすための新制度「相続人申告登記」も創設されました。

相続人申告登記とは、遺産分割協議が整っていない段階でも「自分が相続人である」ことを法務局に申告するだけで、義務を履行したとみなされる制度です。

通常の相続登記と異なり、以下のような特徴があります。

遺産分割協議書が不要（協議が未完了でも申請できる）
必要書類が少なく、手続きが簡便
申告した相続人全員が申請する必要はなく、各相続人が単独で申請できる
登録免許税が非課税（無料）

ただし、相続人申告登記はあくまで「義務履行のための暫定措置」です。実際に不動産を活用・売却・担保設定するためには、最終的に正式な相続登記（所有権移転登記）を完了させる必要があります。遺産分割が成立したら3年以内に正式登記をする義務も別途生じます。

相続人が多く遺産分割に時間がかかりそうな場合や、とりあえず義務だけ果たしておきたい場合に有効な制度です。申請に必要な書類は概ね①申請書②被相続人の戸籍（死亡が確認できるもの）③申請人の戸籍謄本のみで足りるとされています。

相続登記の手続き方法（3つのパターン）

相続登記の手続きは、遺産をどのように分けるかによって3つのパターンに分かれます。どのパターンに該当するかを最初に確認することが重要です。

遺言書がある場合

被相続人が遺言書を残していた場合、遺言の内容に従って不動産を取得した相続人（または受遺者）が相続登記を申請します。

遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類がありますが、相続登記の手続き上で特に重要なのは遺言書の種類による手続きの違いです。

遺言書の種類	家庭裁判所の検認	法務局の保管確認
公正証書遺言	不要	不要
自筆証書遺言（法務局保管分）	不要	遺言書情報証明書を取得
自筆証書遺言（自宅保管分）	必要（検認前に開封禁止）	―
秘密証書遺言	必要	―

公正証書遺言であれば家庭裁判所での検認が不要なため、最もスムーズに相続登記を進めることができます。自宅で保管されていた自筆証書遺言を発見した場合は、家庭裁判所に検認の申立てを行ってから手続きを進める必要があります。開封前に検認の申立てが必要な点に注意が必要です。

遺言書による相続登記の主な必要書類は次のとおりです。遺言書（検認済みのもの、または公正証書）・被相続人の死亡を証明する戸籍謄本・不動産を取得する人の住民票・固定資産評価証明書などです。相続人全員の印鑑証明書が不要な場合が多く、他のパターンより必要書類が少ない傾向があります。

また、遺言書に「相続させる」と書かれている場合と「遺贈する」と書かれている場合で、申請の際の書類・手続きが異なることがあります。「相続させる」旨の遺言であれば相続人単独で申請できますが、「遺贈する」旨の遺言（相続人以外への遺贈も含む）では受遺者と遺言執行者または相続人全員との共同申請が原則とされています。遺言書の文言によって手続きが変わることを覚えておくとよいでしょう。

遺産分割協議がある場合

遺言書がない場合、または遺言書に記載のない不動産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するかを決める必要があります。

遺産分割協議とは、相続人全員が参加して遺産の分け方を話し合い、合意する手続きです。全員の合意が必要なため、一人でも反対すると協議は成立しません。

協議が成立したら「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名・実印で押印します。この遺産分割協議書と印鑑証明書が相続登記に必要となります。

遺産分割協議による相続登記の流れは次のとおりです。

相続人全員を確認（被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本で確認）
相続財産（不動産）の調査（登記事項証明書・固定資産税納税通知書を確認）
遺産分割協議の実施・全員での合意形成
遺産分割協議書の作成（全員の署名・実印押印・各自印鑑証明書を添付）
法務局へ相続登記申請（登録免許税の納付）

このパターンは必要書類が最も多く、手続きが複雑です。相続人が多い場合や、関係が複雑な場合（再婚・認知・養子縁組など）は、司法書士や弁護士に依頼することを検討されるとよいでしょう。

なお、相続人の中に行方不明者がいる場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申立てる必要があり、手続きが大幅に長期化する可能性があります。また、相続人の中に未成年者がいる場合は、親権者が代理人になれない場合（親権者も相続人の場合）があるため、特別代理人の選任が必要になることもあります。

法定相続分で登記する場合

遺産分割協議をせず、法律で定められた相続分（法定相続分）のとおりに登記する方法もあります。これを「法定相続分による相続登記」といいます。

法定相続分は、相続人の構成によって民法で定められています。たとえば配偶者と子1人の場合は各2分の1、配偶者と子2人の場合は配偶者2分の1・子各4分の1などです。

このパターンのメリットは、相続人全員の合意なく申請できることです。特定の相続人が単独で申請することも可能です。遺産分割協議が難航しているときでも、とりあえず義務履行のために申請することができます。

ただし、デメリットも大きいです。

不動産が複数の相続人の「共有」状態になる
共有状態では売却・担保設定に全員の同意が必要
後から遺産分割協議が成立した場合は、さらに名義変更登記が必要になる
共有者の一人が亡くなると、さらに複雑な権利関係になる

法定相続分での登記は将来のトラブルの種になりやすいため、遺産分割協議が整った段階で正式な登記をすることが望ましいとされています。共有状態で放置すると、次の世代ではさらに多くの相続人が絡んだ「数次相続」になり、取り扱いが困難になるケースも少なくありません。

相続登記に必要な書類一覧

相続登記に必要な書類は、パターンによって異なります。以下の表で確認してください。

書類名	遺言書あり	遺産分割協議	法定相続分	取得場所
登記申請書	○	○	○	自作（法務局ひな形あり）
被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本	○	○	○	本籍地の市区町村
相続人全員の戸籍謄本	△（場合による）	○	○	本籍地の市区町村
被相続人の住民票の除票	○	○	○	最後の住所地の市区町村
不動産を取得する相続人の住民票	○	○	○	現住所地の市区町村
固定資産税評価証明書（または課税明細書）	○	○	○	不動産所在地の市区町村
遺言書（検認済みまたは公正証書）	○	×	×	作成時に保管
遺産分割協議書	×	○	×	相続人全員で作成
相続人全員の印鑑証明書	×	○	×	住所地の市区町村

書類収集で特に時間がかかるのが、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本の収集です。転籍・結婚・改製などで戸籍が複数の市区町村に存在する場合、すべてを取り寄せる必要があります。郵送での取り寄せが可能ですが、複数の役所に請求する場合は数週間かかることもあります。

近年は「法定相続情報証明制度」を利用することで、戸籍謄本一式の代わりに「法定相続情報一覧図」を使い回すことができます。複数の金融機関での手続きも同時並行で進める場合に便利です。法務局に申請することで無料で取得できます。

登記申請書は法務局のウェブサイトにひな形があります。記載方法は法務局の窓口でも相談に乗ってもらえますが、書き方を誤ると補正が必要になることもあります。不安な場合は司法書士への依頼を検討されるとよいでしょう。

戸籍謄本の有効期限については、相続登記申請においては「発行から3か月以内」という制限はありません。ただし、金融機関の手続きでは発行から3か月以内のものを要求されることが多いため、並行して手続きする場合は発行時期に注意が必要です。

相続登記の費用相場

登録免許税の計算方法

相続登記では、登録免許税という国税を納める必要があります。自分で手続きする場合も、司法書士に依頼する場合も、この税金は必ず発生します（相続人申告登記は非課税）。

計算式は次のとおりです。

登録免許税＝固定資産税評価額 × 0.4%

固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書」の課税明細書で確認できます。または、市区町村で「固定資産税評価証明書」を取得することでも確認できます。

計算例：

土地の評価額1,000万円・建物の評価額500万円の場合
登録免許税＝（1,000万円 + 500万円）× 0.4% ＝ 6万円

評価額が低い土地・建物の場合は、計算額が1,000円未満となることがあります。その場合は1,000円を下限として納付します。

なお、租税特別措置法により、土地に関する相続登記の登録免許税は一定の条件のもと免税措置が適用される場合があります。具体的には、市街化区域外の農地・山林等で評価額が低い土地について免除される特例が設けられていました（延長の可能性がありますので最新情報を法務局でご確認ください）。詳しくは最寄りの法務局にお問い合わせください。

司法書士への依頼費用

相続登記を司法書士に依頼した場合の費用相場は次のとおりです。

項目	費用の目安	備考
司法書士報酬（基本）	5万円〜15万円程度	不動産の数・内容による
戸籍収集代行	1万円〜3万円程度	戸籍の通数・取得難度による
遺産分割協議書作成	1万円〜3万円程度	内容による
登録免許税	固定資産税評価額×0.4%	必ず発生する国税
戸籍・住民票等の実費	数千円〜1万円程度	取得通数による

司法書士報酬は事務所によって異なりますが、シンプルなケース（相続人が少なく不動産が1〜2件）であれば総額10万円前後が目安とされることが多いです。不動産の件数が多い・相続人が多い・遺産分割協議が複雑などの場合は20万円以上になることもあります。

費用が気になる方は、複数の司法書士事務所に見積もりを依頼することをおすすめします。初回相談を無料で受け付けている事務所も多くあります。また、司法書士会が運営する相談窓口を利用することもできます。

司法書士に依頼するメリットは費用以外にもあります。書類収集の代行・法務局との折衝・相続関係の調査など、時間と労力を大幅に節約できます。特に仕事が忙しい方・高齢の方・複数の手続きを同時に進めている方にとっては、依頼コストに見合う価値があることが多いとされています。

自分でやる場合の費用

相続登記は自分で行うことも可能です。その場合の費用は次のとおりです。

項目	費用の目安
登録免許税	固定資産税評価額×0.4%
戸籍謄本・住民票等の実費	数千円〜1万円程度
固定資産税評価証明書	300円〜400円程度（1通）
郵送費（書類取り寄せ・申請書郵送）	数百円〜
司法書士報酬	0円（自分で行う）

自分でやれば司法書士報酬がかからないため、費用を大幅に抑えることができます。シンプルなケースであれば、書類実費と登録免許税のみで完了することも可能です。

ただし、デメリットもあります。法務局への申請書の書き方・書類の取得方法・戸籍の読み方など、慣れていない方には複雑な作業が多く、書き誤りで補正が必要になったり、何度も法務局に足を運ぶことになるケースもあります。また、仕事が忙しい方や遠方に住んでいる方には時間的な負担が大きくなりがちです。

法務局では「登記相談」を行っており、書き方や手順についてアドバイスを受けることができます（ただし、法的アドバイスは行いません）。自分でやる場合は積極的に相談窓口を活用されることをおすすめします。

相続登記の期限と注意点

相続開始から3年以内

2024年4月1日以降に発生した相続については、「相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を申請する義務があります。

ここで注意が必要なのは「相続開始（被相続人の死亡）を知った日」ではなく、「不動産の取得を知った日」が起算点となる点です。遺産分割協議が長引き、協議成立が相続開始から3年後になった場合でも、成立日から3年以内に申請すれば問題ありません。

ただし実務上は、相続開始から早めに手続きを進めることをおすすめします。理由は次のとおりです。

戸籍の収集・書類準備に予想以上の時間がかかる場合がある
相続人の一人が亡くなると（数次相続）さらに書類が増える
相続人の一人が認知症になると遺産分割協議ができなくなる場合がある
不動産を売却したい場合、登記が先決で売却できない
住所変更・増改築等の登記申請を行う場合に未登記が問題になる

急ぎでない場合でも、親族が元気なうちに遺産分割協議を行い、相続登記まで完了させておくことが、将来のトラブルを防ぐ最善策とされています。

過去の相続も対象になる場合

2024年4月1日よりも前に相続が発生し、登記が未完了のケースも義務化の対象となります。これは非常に重要な点です。

「2024年4月より前の相続だから関係ない」という考えは誤りです。過去の未登記分も義務化の対象となっています。

具体的な期限の考え方は次のとおりです。

相続発生が2021年4月1日以降：相続開始を知った日から3年以内（かつ2027年3月31日までの猶予あり）
相続発生が2021年4月1日以前：2027年3月31日までが暫定的な目安とされています

ただし、法務省のガイドラインや個別の事情によって異なる場合もあります。長年放置していた不動産の登記については、司法書士に現状確認を依頼することを強くおすすめします。

昔の相続では、当時の相続人がすでに亡くなっているケースもあります。その場合は「数次相続」として扱われ、現在の相続人がまとめて手続きできる場合もありますが、書類収集が複雑になります。

長年放置していた場合、相続人が十数人・数十人になっているケースも珍しくありません。そうなると遺産分割協議に時間と費用がかかり、最悪の場合は裁判所での調停・審判が必要になります。早期に専門家に相談することが、費用と時間の節約につながります。

相続登記の申請手順（自分でやる場合の流れ）

STEP1：相続人と相続財産の確認

まず、誰が相続人なのかを確認するために、被相続人の戸籍謄本を収集します。出生〜死亡までのすべての戸籍が必要です。転籍・婚姻・改製によって複数の市区町村に戸籍が存在することが多く、最初の戸籍から順番に辿って収集します。

次に、相続財産（不動産）を把握します。不動産の情報は、固定資産税納税通知書（毎年春に届くもの）を確認するのが最も手軽です。また、法務局で「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得することで、現在の登記内容（所有者・抵当権の有無など）を確認できます。登記事項証明書はオンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）でも取得可能です。

不動産の所在・地番・家屋番号を正確に把握することが申請書作成の基本です。住所（○○市○○町1丁目1番地）と不動産の地番（1番1）は別物であることに注意が必要です。地番は登記事項証明書か固定資産税納税通知書で確認できます。

STEP2：登記申請書と添付書類の準備

法務局のウェブサイト（https://houmukyoku.moj.go.jp/）には登記申請書のひな形が公開されています。相続のパターン（遺言あり・遺産分割協議・法定相続分）ごとにひな形が用意されているため、該当するものをダウンロードして記入します。

記載事項は主に次のとおりです。

登記の目的（「所有権移転」と記載）
原因（「相続」と被相続人の死亡日）
相続人（申請人）の住所・氏名・持分
登記申請人（自分で申請する場合は本人）の情報
添付書類の一覧
課税価格と登録免許税の計算
申請の不動産の表示（土地・建物それぞれの情報）

登録免許税は収入印紙で納付します。法務局内の売店で購入できるほか、郵便局でも購入可能です。登録免許税が計算どおりに合っているか確認のうえ、申請書に貼付します。

STEP3：法務局への申請

書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。窓口持参・郵送・オンライン（登記・供託オンライン申請システム）の3つの方法があります。

窓口に持参する場合は、事前に管轄の法務局を確認してから出向くと確実です。郵送の場合は書類のコピーを手元に残してから送付することをおすすめします。

申請後、法務局による審査が行われます。審査は通常1〜2週間程度かかるとされています。書類に不備がある場合は補正の連絡が来ます。不備なく審査が完了すると、登記識別情報（旧：権利証）が発行されます。

登記識別情報は再発行ができない重要書類です。紛失しないよう大切に保管してください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続登記をしないとどうなりますか？

2024年4月以降は、正当な理由なく期限（3年以内）を守らなかった場合に10万円以下の過料が科される可能性があります。また、登記がないと不動産の売却・担保設定・贈与ができません。さらに相続人が増えると手続きが複雑化し、費用も増大します。早期の手続きが望ましいとされています。

Q2. 相続登記は自分でできますか？

相続人が1〜2名・不動産が1〜2件・遺産分割協議書が不要（法定相続分での登記）といったシンプルなケースであれば、自分で手続きすることも可能です。法務局では書き方の相談窓口も設けています。ただし、複数の相続人がいる・遺産分割協議が必要・戸籍収集が複雑などの場合は、司法書士への依頼が時間・ミスのリスク軽減の観点から賢明とされています。

Q3. 相続登記はいつまでに申請すればいいですか？

2024年4月1日以降の相続は「相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内」です。遺産分割協議を経る場合は、協議成立日から3年以内が起算点となります。過去の未登記分については2027年3月31日が一つの目安とされています。期限に余裕があっても、早めの着手が将来のトラブル防止につながります。

Q4. 相続登記の費用はどのくらいかかりますか？

必ずかかる費用は「登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）」と「書類取得の実費（数千円〜1万円程度）」です。司法書士に依頼する場合は報酬が加わり、シンプルなケースで総額10万円前後が目安です。複雑なケースや不動産が多い場合はさらに高くなることがあります。複数の事務所に見積もりを取ることをおすすめします。

Q5. 不動産が複数の都道府県にある場合はどうなりますか？

不動産ごとに管轄の法務局が異なるため、それぞれの法務局に申請が必要です。たとえば東京と大阪に不動産がある場合、東京法務局と大阪法務局の両方に申請します。手続きが煩雑になるため、司法書士に一括依頼することを検討されるとよいでしょう。司法書士は全国対応できる場合が多いです。