相続登記の義務化を解説｜2024年4月施行・3年以内・罰則・手続き方法【2026年最新】

2026年3月16日

「相続登記をしなければならないと聞いたけれど、いつまでに何をすればいいのかわからない」と感じている方は多いのではないでしょうか。2024年4月1日、不動産登記法の改正によって相続登記が義務化されました。これにより、相続で不動産を取得した方は、一定の期間内に登記を申請しなければならなくなりました。

義務化の内容や期限、罰則、手続き方法を正確に把握しておかないと、気づかないまま期限を超えてしまうケースも考えられます。本記事では、相続登記の義務化の概要から、必要書類・手続きの流れ・費用・よくある疑問まで、わかりやすく解説します。

この記事でわかること

相続登記が義務化された背景と施行日
申請期限（3年以内）の起算点と対象範囲
罰則（過料）の内容と免除されるケース
具体的な手続き方法と必要書類
司法書士に依頼する場合の費用目安

相続登記の義務化とは？

相続登記の義務化とは、不動産を相続した際に、法務局（登記所）へ所有権移転登記を申請することが法律上の義務となったことを指します。2024年4月1日に施行された改正不動産登記法によって正式に義務化され、それ以前は任意とされていた登記申請が、一定の期限内に行わなければならないものとなりました。

相続登記が義務化されたことで、相続人は「相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に登記を申請しなければならなくなりました。これを怠った場合には、正当な理由がない限り、10万円以下の過料（行政上の制裁金）が科される可能性があります。

不動産を相続したすべての方に関わる制度変更ですので、施行の背景や具体的な義務の内容をしっかりと理解しておくことが重要です。

2024年4月1日施行の不動産登記法改正

相続登記の義務化は、2021年（令和3年）4月に成立した「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」の一環として定められ、2024年（令和6年）4月1日から施行されました。

改正不動産登記法第76条の2第1項では、「所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない」と規定されています。

つまり、相続が発生して自分が不動産を取得したことを認識してから3年以内に登記申請が必要というのが、法律上の義務の内容です。この3年という期限は、登記の申請期限として設けられたものです。

また、同改正では遺産分割が成立した場合についても規定があり、遺産分割によって不動産の所有権を取得した場合は、その遺産分割が成立した日から3年以内に所有権移転登記を申請しなければならないとされています（改正不動産登記法第76条の2第2項）。相続開始から遺産分割成立まで時間がかかるケースでは、それぞれの起算点が異なりますので注意が必要です。

この改正は、日本全国に広がる「所有者不明土地」の問題を解消することを主な目的としています。所有者不明土地の多くが、相続登記がされないままになっていることから生じているとされており、義務化によってその解消を図るものです。

施行前後を問わず相続が発生していれば適用対象となり得るため、古い相続案件についても確認が必要です。

義務化前の相続登記の問題点

義務化以前、相続登記は任意であり、行わなくても法的な制裁はありませんでした。その結果、相続が発生しても登記をしないままにするケースが多発し、さまざまな社会問題を引き起こしていました。

最大の問題は「所有者不明土地」の増加です。法務省の調査によれば、全国の土地のうち約20%（2016年時点の調査）が所有者不明土地に該当するとも言われ、その多くが「相続登記未了」に起因するとされています。所有者が不明な土地では、公共事業や道路整備、土地の売却・管理が困難になります。

具体的な問題として、以下のようなケースが挙げられます。

不動産が被相続人名義のままになっており、売却や抵当権設定ができない
相続人が亡くなり、さらにその子供・孫世代へと相続が積み重なって権利関係が複雑化する
相続人を特定するのに膨大な戸籍調査が必要になる
隣地との境界確認や土地管理ができず、荒廃地・空き家問題につながる
固定資産税の課税が適切に行われなくなる

こうした問題は個人の財産管理にとどまらず、地域社会や行政にとっても大きな課題です。相続登記の義務化は、こうした問題を根本から解消するための制度的な手当てとして導入されました。

義務化によって、相続登記を「いつかやろう」と先延ばしにすることが許されなくなりました。不動産を相続した方は、義務の内容と期限を正確に把握した上で、早めに行動することが求められます。

相続登記の期限と対象

相続登記の義務化で定められた「3年以内」という期限は、起算点がいつになるかによって具体的な期日が変わります。また、2024年4月1日の施行前に発生した相続についても義務化の対象となるケースがあり、注意が必要です。さらに、相続人の確定が困難な場合などに利用できる「相続人申告登記」という簡易な手続きも新設されました。

相続を知った日から3年以内

相続登記の申請期限は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」とされています。

この「知った日」とは、単に親族が亡くなったことを知った日ではなく、「自分が相続によってその不動産の所有権を取得したと認識した日」を指します。

たとえば、以下のような状況では「知った日」の解釈に注意が必要です。

被相続人が亡くなったことは知っていたが、不動産を所有していることを後から知った場合 → 不動産の存在を知った日が起算点
遺産分割協議が長期にわたって行われていた場合 → 遺産分割が成立して所有権を取得したと知った日から3年以内
相続放棄をした後に別の相続人として所有権を取得した場合 → その取得を知った日が起算点

「3年以内」は相続発生日（被相続人の死亡日）から3年ではありません。自分が所有権を取得したと知った日からの起算となるため、被相続人の死亡からかなり時間が経っていても、その間に所有権取得を認識していなければ、その認識日が起算点となります。

ただし、2024年4月1日以前に相続が発生していたケースには経過措置が設けられており（詳細は次の項目で解説）、施行後一定期間の猶予があります。

なお、遺産分割協議が長引いている場合でも、まず「法定相続分での相続登記」を申請しておくか、後述の「相続人申告登記」を行うことで、義務を一時的に果たすことができます。

2024年4月以前の相続も対象になる

相続登記の義務化において、見落とされがちな重要な点の一つが「施行前に発生した相続も対象になる」という経過措置の内容です。

改正法の附則によれば、2024年4月1日の施行前に相続が開始し、かつ施行日時点でまだ登記が申請されていない場合は、施行日（2024年4月1日）から3年以内、すなわち2027年3月31日までに相続登記を申請しなければなりません。

これは非常に重要なポイントです。たとえば、10年前・20年前に相続が発生して、そのまま登記をしていなかった不動産についても、2027年3月31日という期限が適用されます。長年放置していた相続登記案件をお持ちの方は、早急に対応する必要があります。

ただし、この経過措置は「施行前の相続」については「施行日から3年以内」という特別な起算点が設けられているものであり、施行後に新たに発生した相続については「所有権取得を知った日から3年以内」という通常の起算点が適用されます。

過去の相続について、「登記をしていない不動産があるかもしれない」という方は、被相続人名義で残っている不動産がないか、固定資産税の課税通知書や名寄帳（市区町村で入手可能）で確認することをお勧めします。

過去の相続を含む未了の相続登記については、2027年3月31日という共通の期限が設けられています。複数世代にわたる相続が重なっている場合は、司法書士などの専門家に相談することで効率的に対応できます。

相続人申告登記という簡易手続き

「遺産分割協議がまとまらない」「相続人の数が多くて通常の相続登記がすぐにはできない」という状況でも、期限内に義務を果たす方法として「相続人申告登記」が新設されました。

相続人申告登記とは、相続が開始したことと自分が相続人であることを登記官に申し出ることで、相続登記の義務を一時的に果たしたものとみなされる簡易な手続きです。正式な所有権移転登記とは異なり、相続人全員の協力がなくても、自分一人で申請できる点が特徴です。

相続人申告登記の主な特徴は以下のとおりです。

申請人が単独で行える（他の相続人の同意・協力が不要）
所有権移転登記ではなく「申告」の性質を持つ
登録免許税が非課税（通常の相続登記では登録免許税がかかる）
申告後に遺産分割が成立した場合は、成立から3年以内に改めて所有権移転登記が必要

ただし、相続人申告登記はあくまでも義務を一時的に果たす手段であり、実際の権利関係を確定させるものではありません。不動産を売却したり、担保に入れたりするためには、正式な所有権移転登記が必要です。

遺産分割に時間がかかりそうな場合は、まず相続人申告登記を申請することで期限内の義務履行ができ、その後に遺産分割が成立した段階で正式な所有権移転登記に進むという対応が考えられます。

相続人申告登記の申請には、申出書と自分が相続人であることを証明する戸籍謄本等が必要です。申請先は不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）です。

罰則・過料について

相続登記を正当な理由なく怠った場合、罰則として「過料」が科される可能性があります。過料とは刑事罰ではなく、行政上の制裁金であり、前科がつくものではありませんが、財産的な不利益を受けることになります。罰則の内容と、免除される可能性のあるケースについて整理します。

10万円以下の過料

改正不動産登記法第164条では、正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合、10万円以下の過料に処する旨が規定されています。

過料は刑事罰（罰金・懲役など）とは異なり、行政罰の一種です。前科はつきませんが、裁判所から通知を受けて納付しなければならないものです。

過料が適用されるプロセスとしては、登記官が相続登記の申請期限を過ぎていると判断した場合に法務大臣へ通知し、その後裁判所が過料の決定を行うという流れが想定されています。ただし、2024年4月の施行後すぐに過料の適用が多発するわけではなく、当面は制度の周知・啓発が優先されると考えられています。

とはいえ、制度が軌道に乗れば適用される可能性もあるため、「すぐには適用されないだろう」と高をくくることなく、期限内に対応することが望ましいといえます。

なお、過料の上限は10万円ですが、実際の金額は個々の事情によって異なります。また、過料の対象となるのは申請義務を負う相続人であり、相続放棄をして相続人でなくなった方は対象外です。

正当な理由による免除のケース

相続登記の申請期限を過ぎた場合であっても、「正当な理由」があると認められた場合は過料を免れる可能性があります。法律では「正当な理由」の具体的な内容は明記されておらず、個々の事情を踏まえて判断されるものとされています。

法務省が示した解説等によれば、以下のような事情が「正当な理由」として考慮され得るとされています。

相続人が多数存在し、遺産分割協議が著しく困難な状況にある
相続人の中に認知症や精神的な障がいがあり、意思決定が困難な者がいる
相続登記に必要な書類が入手できない事情がある（海外在住の相続人がいる等）
相続人間で訴訟が提起されているなど、法律上の紛争が継続している
登記の申請者自身が重篤な疾病など、著しく困難な状況にある

ただし、これらに当てはまれば自動的に過料が免除されるわけではなく、具体的な事情を丁寧に説明・証明できるかどうかが重要です。「面倒だから」「費用がかかるから」といった理由は正当な理由とは認められないと考えられます。

また、「相続人申告登記」を期限内に行うことで義務を一時的に果たすことができますので、遺産分割が長引く場合はまず相続人申告登記を活用することをお勧めします。不安な場合は司法書士等の専門家に相談して、適切な対応を取ることが重要です。

相続登記の手続き方法

相続登記の手続きは、必要書類の収集・申請書類の作成・法務局への申請という流れで進みます。自分で行うことも可能ですが、書類の収集や申請書類の作成には一定の知識と手間が必要です。手続きの全体像を把握した上で、自分で対応できるか専門家に依頼するかを判断することが大切です。

必要書類一覧

相続登記に必要な書類は、相続の形態（法定相続・遺産分割・遺言）によって異なります。代表的な「遺産分割協議による相続登記」の場合、主に以下の書類が必要です。

書類名	入手先	備考
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍）	本籍地の市区町村役場	複数の市区町村から集める必要がある場合も
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票の除票）	最後の住所地の市区町村役場	登記上の住所との同一性確認に必要
相続人全員の戸籍謄本（現在のもの）	各自の本籍地の市区町村役場	被相続人との関係を証明するため
相続人全員の住民票	各自の住所地の市区町村役場	新たな登記名義人の住所証明として
遺産分割協議書	相続人で作成	相続人全員の実印が必要
相続人全員の印鑑証明書	各自の住所地の市区町村役場	遺産分割協議書の実印と照合
固定資産税評価証明書	不動産所在地の市区町村役場	登録免許税の計算に使用（申請年度のもの）
不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局（登記所）・オンライン	不動産情報の確認に使用
相続登記申請書	法務局窓口・法務局ウェブサイト	申請人が作成

遺言書がある場合は、遺産分割協議書や一部の相続人の書類が不要になることがあります。また、法定相続分での登記を申請する場合も書類が一部異なります。

戸籍謄本の取得が最も時間がかかる工程の一つです。被相続人が引越しを繰り返していた場合、複数の市区町村から戸籍書類を請求しなければならず、1か月以上かかることも珍しくありません。早めに着手することをお勧めします。

なお、2024年3月からは「戸籍証明書等の広域交付制度」が開始され、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍謄本等を請求できるようになりました。これにより、書類収集の手間が以前より軽減されています。

法務局への申請方法（窓口・郵送・オンライン）

相続登記の申請方法は、「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の3種類があります。

申請先は、登記したい不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）です。全国に多数の法務局がありますので、法務局のウェブサイトで管轄を確認してから手続きを進めます。

各申請方法の特徴は以下のとおりです。

申請方法	特徴	向いている方
窓口申請	直接持参・書類の不備をその場で確認できる	初めて申請する方・確認しながら進めたい方
郵送申請	遠方の不動産でも対応可能・切手付き返信封筒が必要	法務局まで行くのが難しい方
オンライン申請	法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用・書類は別途郵送	PCの操作に慣れている方・時間を節約したい方

窓口申請では、法務局によっては「登記相談」を受け付けており、事前に書類の確認や疑問点の相談が可能な場合があります。初めて申請する場合は窓口申請が安心です。

郵送申請の場合は、書類一式と登録免許税分の収入印紙を貼付した申請書を、管轄法務局に郵送します。登記完了後の書類の受け取り方法（窓口受取または郵送）についても、申請時に指定します。

オンライン申請では、申請書自体はオンラインで送信しますが、添付書類（戸籍謄本等）は別途郵送する「特例方式」と、すべてデータで送信する「電子申請方式」があります。電子申請方式では電子証明書が必要となるため、準備が必要です。

どの方法で申請するにしても、申請書類に不備があると補正（修正）を求められることがありますので、提出前にしっかりと確認することをお勧めします。

登録免許税の計算方法・費用

相続登記を申請する際には、登録免許税という税金がかかります。登録免許税は、登記する不動産の「固定資産税評価額」に一定の税率をかけて算出します。

相続登記の登録免許税率は、固定資産税評価額の1,000分の4（0.4%）とされています（租税特別措置法第84条の2の3）。

計算方法の例を示すと以下のとおりです。

固定資産税評価額	計算式	登録免許税額
1,000万円	1,000万円 × 0.4%	4万円
2,000万円	2,000万円 × 0.4%	8万円
5,000万円	5,000万円 × 0.4%	20万円

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の課税通知書（納税通知書）や、市区町村役場で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。また、法務局への申請の際には固定資産評価証明書の原本を添付する必要があります。

なお、計算した登録免許税額が1,000円未満の端数となる場合は、切り捨てとなります。登録免許税は収入印紙で納付するのが一般的で、申請書に所定の収入印紙を貼付して提出します。

一定の要件を満たす土地については、登録免許税の減免措置が設けられている場合があります。最新の税制については、国税庁や法務局の公式情報をご確認ください。

司法書士に依頼する場合

相続登記の手続きは、司法書士に依頼することができます。書類収集や申請書作成の手間を省けるほか、複雑な相続関係や遺産分割がある場合でも適切に対応してもらえる点が利点です。依頼費用の目安と、自分で対応できるケース・専門家が必要なケースについて解説します。

依頼費用の目安

司法書士への相続登記依頼費用は、不動産の数や相続関係の複雑さ、地域によって異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。

項目	費用の目安
司法書士報酬（基本）	5万〜15万円程度
戸籍謄本等の取得代行	1〜3万円程度（実費含む）
登録免許税	固定資産税評価額の0.4%
登記事項証明書取得費用	1通あたり600円程度
固定資産評価証明書取得費用	1通あたり数百円程度

司法書士報酬は事務所によって異なり、不動産が1件・相続人が2〜3人程度の比較的シンプルなケースであれば5万〜8万円程度が目安です。不動産が複数ある場合や、相続人が多数・複数世代にわたる場合は報酬が高くなる傾向があります。

日本司法書士会連合会では、司法書士の報酬に関する目安を公表していますが、法定報酬額は存在せず、各事務所が自由に設定しています。複数の事務所に見積もりを依頼し、比較することをお勧めします。

初回相談を無料で受け付けている司法書士事務所も多く、費用や手続きの流れについて気軽に相談できます。まずは相談してみることで、具体的な費用感や対応方針を把握できます。

自分でできるケース・専門家が必要なケース

相続登記は、条件が整っていれば自分で手続きを進めることも可能です。一方で、相続関係が複雑な場合や争いがある場合は、専門家に依頼する方が安全です。

自分で対応できるケースとしては、以下のような状況が考えられます。

相続人が少数（2〜3人程度）で関係がシンプル
遺産分割協議がすでにまとまっている
不動産が1〜2件程度
書類収集や書類作成の手間をある程度許容できる
法務局の無料相談を活用できる

一方、以下のようなケースでは専門家（司法書士・弁護士等）への相談・依頼を検討することをお勧めします。

相続人が多数で、連絡の取れない方や海外在住の方がいる
数世代にわたって相続登記が未了のまま積み重なっている
遺産分割協議がまとまらず、相続人間で争いがある
遺言書の有効性に疑問がある、または遺言書の内容に異議がある
相続放棄・限定承認を検討している
不動産の売却や担保設定を早急に行う必要がある

特に数世代にわたる未登記案件は、戸籍収集だけで膨大な手間がかかることが多いため、司法書士に一任することで大幅に時間と労力を節約できます。専門家費用はかかりますが、手続きのミスや遅延によるリスクを減らすことができます。

相続登記を放置するリスク

「相続登記はいつかやればいい」と先延ばしにすることには、過料の問題だけでなく、実生活上の重大なリスクが伴います。不動産の活用が制限されるだけでなく、時間が経つほど手続きが複雑化する点にも注意が必要です。

不動産の売却・担保設定ができない

相続登記が完了していない不動産は、原則として売却や担保設定（抵当権設定）ができません。不動産の取引や融資では、登記名義人が現在の所有者と一致していることが前提となるためです。

具体的には、以下のような場面で困ることが想定されます。

相続した不動産を売却して現金化したいが、登記名義がまだ被相続人のままでは売却手続きができない
住宅ローンを借りる際に相続した不動産を担保にしようとしたが、登記未了では抵当権が設定できない
不動産を賃貸に出そうとする際に、名義変更が完了していないと契約手続きで支障が出る

登記が未了のまま時間が経過すると、その後の不動産活用の選択肢がすべて閉ざされたままになります。売却のタイミングを逃したり、必要なときに資金調達ができなかったりという実害が生じます。

また、相続登記が未了の状態で相続人の一人が第三者に自分の相続分を売却（無断売却）した場合、他の相続人が知らぬ間に見知らぬ第三者と共有状態になるリスクもあります。これを「共有持分の無断売却」といい、実際にトラブルになるケースもあります。

相続人が増えて手続きが複雑になる

相続登記を放置している間に、相続人の一人が亡くなると、その相続人の相続が新たに発生し、次の世代（子・孫）が権利を承継します。これが積み重なると、不動産の権利者が数十人に及ぶこともあります。

相続人が増えれば増えるほど、遺産分割協議に必要な人数が増え、全員の合意を得ることが困難になります。連絡が取れない相続人が出てきたり、相続放棄をしている方がいたりと、調査・調整に多大な時間と費用がかかるケースも少なくありません。

具体的なリスクとして、以下のような状況が考えられます。

相続人が10人・20人以上になり、全員の署名・押印が必要な遺産分割協議書の作成が非常に困難になる
相続人の中に行方不明者がいる場合、不在者財産管理人の選任申立が必要になる
相続人の中に認知症の方がいる場合、成年後見人の選任が必要になる
海外在住の相続人がいる場合、在外公館での手続きが必要になる

相続登記は「後回しにするほど手続きが複雑になる」という性質を持っています。早めに取り組むことで、費用・手間・時間を大幅に抑えられます。特に高齢の相続人がいる場合は、その方が亡くなる前に手続きを完了させることが重要です。

よくある質問

相続登記の期限は「相続発生から3年以内」ではないのですか？

「相続発生から3年以内」という表現は厳密には正確ではありません。正しくは「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。被相続人が亡くなった日ではなく、自分が不動産の所有権を相続によって取得したと認識した日が起算点となります。たとえば、被相続人が不動産を所有していたことを後から知った場合は、その認識日から3年以内が期限となります。遺産分割による取得の場合は、遺産分割成立日から3年以内という別の起算点も設けられています。

相続登記をしなかった場合、必ず過料になりますか？

必ずしも過料が科されるわけではありません。「正当な理由」があると認められる場合は、過料の対象外となります。また、過料の適用プロセスとしては、登記官が通知を行い、その後裁判所が決定するという手順が必要であり、自動的に過料が徴収されるわけではありません。ただし、2024年4月の施行以降、徐々に制度が運用されていくことが見込まれますので、「すぐには適用されない」という前提で放置するのは望ましくありません。遺産分割が長引くなどの事情がある場合は、「相続人申告登記」を活用することで義務を一時的に果たすことができます。

相続登記が完了するまでどのくらいの期間がかかりますか？

手続きを始めてから登記が完了するまでの期間は、状況によって大きく異なります。書類の収集から申請書の作成まで、自分で行う場合は1〜3か月程度かかることが多いとされています。特に戸籍謄本の収集に時間がかかる場合は、さらに長くなることもあります。法務局への申請後、登記が完了するまでの期間（審査期間）は、法務局の混雑状況によりますが、概ね1〜2週間程度が目安です。司法書士に依頼する場合は、書類収集の代行も含めてスムーズに進められることが多いです。期限に余裕を持って早めに着手することをお勧めします。

相続人が一人の場合も相続登記は必要ですか？

はい、相続人が一人（単独相続）の場合でも、相続登記の義務化の対象です。相続人が一人であれば遺産分割協議は不要ですが、所有権移転登記は申請しなければなりません。単独相続の場合は、相続人が1人であるため、他の相続人の同意を得る必要がなく、比較的スムーズに手続きを進められる場合が多いです。必要書類は相続の形態によって異なりますが、被相続人の戸籍謄本・住民票の除票・相続人の住民票・固定資産評価証明書等が基本となります。

相続した不動産を売却したいのですが、相続登記は必ず先に行う必要がありますか？

不動産を売却するためには、原則として先に相続登記（所有権移転登記）を完了させる必要があります。売買取引においては、売主が登記名義人（または登記名義人から権限を授与された者）であることが前提となるためです。実務上は、相続登記と売却手続きを並行して進めることもありますが、登記が完了していない状態では売却契約を締結しても決済ができないのが通例です。不動産の早期売却をご希望の場合は、司法書士と不動産会社に早めに相談して、スケジュールを調整することをお勧めします。