親や配偶者が亡くなった後、遺族が直面する手続きのひとつが「固定資産税」の問題です。不動産を所有していた故人の固定資産税は、相続後に誰が支払うのか、名義変更はどう進めるのか、期限はいつまでなのか——多くの方が情報不足で困惑されています。
本記事では、固定資産税と相続の関係をわかりやすく解説し、名義変更・支払い義務・未払い時の対処法まで、2026年現在の最新情報を網羅的にお伝えします。2024年に義務化された相続登記との関係も詳しく説明しますので、ぜひ参考にしてください。
固定資産税と相続の基本的な関係
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者（名義人）に課される地方税です。相続が発生すると、この課税関係がどうなるのかを正確に理解しておく必要があります。
固定資産税の課税基準日は1月1日
固定資産税は「賦課期日」と呼ばれる課税基準日が毎年1月1日に設定されています。この日に不動産を所有していた人物が、その年度の固定資産税の納税義務者となります。つまり、1月2日以降に所有者が変わっても（相続によって変わっても）、その年度の固定資産税の納付義務は変わりません。
たとえば、2026年3月に被相続人（亡くなった方）が死亡した場合、2026年度の固定資産税（1月1日時点での名義人に課税）は、基本的に故人の債務として相続財産に含まれます。相続人は相続によってこの債務を引き継ぐことになります。
相続財産としての固定資産税
被相続人が生前に支払っていなかった固定資産税（未払い固定資産税）は、相続財産の中の「債務」として扱われます。相続人が相続を承認すると、プラスの財産（不動産・預貯金など）だけでなく、マイナスの財産（借金・未払い税金など）も引き継ぐことになります。
固定資産税の納税通知書は通常4月から5月頃に届きます。被相続人が亡くなった年の分は、相続人が引き継いで支払うことになります。
相続税と固定資産税の違い
混同されやすいのが「相続税」と「固定資産税」の違いです。相続税は相続によって取得した財産全体に課される国税で、一定の基礎控除額を超えた場合にのみ課税されます。一方、固定資産税は不動産を所有し続ける限り毎年課される地方税です。性質がまったく異なるため、それぞれ別の手続きが必要です。
| 項目 | 固定資産税 | 相続税 |
|---|---|---|
| 税の種類 | 地方税（市区町村） | 国税（税務署） |
| 課税対象 | 不動産（土地・建物）の所有 | 相続で取得した財産 |
| 課税タイミング | 毎年（1月1日基準） | 相続発生時（一度のみ） |
| 申告先 | 市区町村（通知が届く） | 税務署 |
| 申告・納付期限 | 年4回（通知に記載） | 相続開始から10か月以内 |
| 基礎控除 | なし（一律課税） | 3,000万円＋600万円×法定相続人数 |
相続後の固定資産税は誰が払うのか
相続が発生した後、固定資産税の支払い義務は誰に帰属するのかは、相続人にとって重大な関心事です。状況によって対応が異なるため、以下で詳しく解説します。
相続人全員が連帯して納税義務を負う
不動産を複数の相続人が共有している場合（遺産分割協議が未了で法定相続分で共有している状態を含む）、固定資産税は共有者全員が連帯して納税義務を負います。市区町村は共有者のうち代表者を選定し、その代表者あてに納税通知書を送付します。
代表者が固定資産税を支払った後、他の共有者に対して持分割合に応じた分担を求めることができます。ただし、共有者間でトラブルになるケースも少なくありません。早期に遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するかを決めることが重要です。
遺産分割協議が完了した場合
遺産分割協議が完了し、特定の相続人が不動産を取得することが決まった場合、その相続人が以降の固定資産税の納税義務者となります。ただし、固定資産税の名義変更（所有者変更）の手続きは相続登記とは別で、市区町村への届出が必要な場合もあります。
一般的には、相続登記（法務局での所有権移転登記）が完了すると、法務局から市区町村へ登記情報が連絡され、翌年度以降の固定資産税の納税通知書が新所有者あてに届くようになります。ただし、自治体によっては手続きの流れが異なる場合もあるため、地元の市区町村に確認することを推奨します。
相続放棄した場合の固定資産税
相続放棄を行った相続人は、最初から相続人でなかったものとみなされるため、原則として固定資産税の納税義務も負いません。ただし、相続放棄後も不動産を管理し続けている場合（事実上の占有管理者）は、別途問題が生じる場合があります。
2023年の民法改正により、相続放棄した場合でも、他の相続人（または相続財産清算人）が管理を引き継ぐまでの間は「現に占有している者」として一定の管理義務が課されるようになりました。固定資産税の支払いについては、相続財産清算人が選任されるまで宙に浮く状態になる場合があり、注意が必要です。
固定資産税の名義変更手続き
相続した不動産の固定資産税名義変更は、「相続登記」と「市区町村への届出」という二段階で行われます。それぞれの手続きを確認しましょう。
相続登記（法務局での手続き）
固定資産税の名義変更の根本は、法務局における「相続による所有権移転登記（相続登記）」です。相続登記が完了すると、登記簿上の所有者名義が被相続人から相続人に変わります。
相続登記に必要な書類は以下のとおりです。
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍）
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き）または遺言書
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
- 相続人の住民票
登録免許税として、不動産の固定資産税評価額の0.4%が必要です。司法書士に依頼する場合は別途報酬が発生します（一般的に5万〜15万円程度）。
市区町村への所有者変更届出
相続登記が完了すれば、法務局から市区町村へ登記情報が通知され、次の課税年度から新所有者宛に納税通知書が届きます。多くの自治体ではこの流れで自動的に更新されますが、一部の市区町村では相続人から別途「所有者変更届」を提出するよう求める場合もあります。
また、相続登記が済む前に固定資産税の納税通知書が届いた場合は、旧名義（被相続人名義）で届くことがあります。この場合でも支払い義務自体は相続人に移っているため、相続人が支払う必要があります。支払い方法については市区町村の税務課に相談してください。
相続登記完了までの期間と費用
相続登記にかかる期間は、書類の収集状況や法務局の混雑具合によって異なりますが、一般的に1〜3か月程度が目安です。司法書士に依頼することで手続きをスムーズに進められます。
| 手続き | 期間（目安） | 費用（目安） | 窓口 |
|---|---|---|---|
| 戸籍謄本等の収集 | 2〜4週間 | 数千〜1万円程度 | 各市区町村役場 |
| 遺産分割協議書の作成 | 相続人間の合意次第 | 司法書士依頼なら3〜5万円 | 相続人全員または司法書士 |
| 相続登記申請 | 法務局受理から1〜2週間 | 登録免許税＋司法書士報酬 | 管轄法務局 |
| 市区町村への届出 | 即日〜数日 | 無料 | 各市区町村役場 税務課 |
固定資産税の相続手続きの期限
相続に関する各種手続きには期限が設けられているものがあります。特に2024年から義務化された相続登記については、期限と罰則を正確に把握しておく必要があります。
相続登記の義務化（2024年4月1日施行）
2024年4月1日から、相続登記が法律上の義務になりました（不動産登記法第76条の2）。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。
正当な理由なくこの期限を守らなかった場合、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。また、この義務は2024年4月1日以前に発生した相続にも遡及適用されます。その場合、2024年4月1日または相続を知った日のいずれか遅い日から3年以内の申請が求められます。
相続税の申告期限（10か月以内）
相続税が発生する場合（相続財産が基礎控除額を超える場合）、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に相続税申告書を税務署に提出し、税金を納付しなければなりません。固定資産税の未払い分は債務控除の対象となるため、申告に際して漏れのないよう確認してください。
固定資産税自体の納期限
固定資産税の納税通知書には、年4回の納期（通常4月・7月・12月・翌2月前後）が記載されています。各納期限を過ぎると延滞金が発生します。相続手続き中であっても、この納期限は変わりません。被相続人宛に届いた納税通知書の処理に困った場合は、市区町村の税務課に事情を説明し、対応を相談してください。
| 手続き | 期限 | 不履行時のリスク |
|---|---|---|
| 相続放棄・限定承認 | 相続を知った日から3か月以内 | 単純承認とみなされる |
| 準確定申告（被相続人の所得税） | 相続を知った日から4か月以内 | 延滞税・加算税 |
| 相続税申告・納付 | 相続を知った日から10か月以内 | 延滞税・加算税・重加算税 |
| 相続登記申請 | 不動産取得を知った日から3年以内 | 10万円以下の過料 |
| 固定資産税各納期 | 通知書に記載の年4回 | 延滞金発生 |
固定資産税が未払いの場合の対処法
被相続人が生前に固定資産税を滞納していた場合、あるいは相続後に支払いが困難になった場合、どのように対処すべきかを解説します。
被相続人の未払い固定資産税の取り扱い
被相続人が亡くなった時点で固定資産税の滞納があった場合、その滞納税額（延滞金を含む）は相続財産に含まれる「債務」として扱われます。相続人は相続によってこの債務を引き継ぎ、支払い義務を負います。
未払い固定資産税は相続税の申告において「債務控除」の対象となります。相続した不動産の価値（プラス財産）から未払い税金（マイナス財産）を差し引いた額が相続税の課税対象になるため、申告漏れがないよう注意が必要です。
市区町村への相談・猶予制度の利用
相続後に固定資産税の支払いが困難になった場合、市区町村の税務課への相談が重要です。地方税法の規定により、一定の要件を満たす場合に「徴収猶予」や「換価の猶予」が認められる制度があります。
徴収猶予が認められれば、分割払い（分納）や最大1年間の支払い猶予を受けられる可能性があります。相続直後で遺産分割が未了であることや、資力の著しい低下などが猶予の申請理由として認められる場合があります。黙って放置することは延滞金の増加につながるため、早めに相談することが大切です。
差押え・公売の流れと回避策
固定資産税の滞納が続くと、市区町村は以下のような手順で強制徴収手続きを進めます。
- 督促状の送付（納期限後20日以内）
- 催告書の送付
- 財産調査（預貯金・不動産・給与等の調査）
- 差押え（预貯金・不動産等）
- 換価（公売・インターネット公売等）
差押えを避けるためには、督促状が届いた段階で速やかに税務課へ連絡し、分納の相談を行うことが最善策です。また、不動産を売却して固定資産税を支払うことも選択肢のひとつです。売却の際は不動産会社や弁護士への相談をお勧めします。
相続した空き家の固定資産税
近年、社会問題化している空き家問題。相続した実家を空き家のままにしておくと、固定資産税の負担が大幅に増える可能性があります。
住宅用地特例と空き家の関係
住宅が建っている土地（住宅用地）には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が大幅に軽減されています。具体的には、小規模住宅用地（200m²以下の部分）は評価額の1/6、一般住宅用地（200m²超の部分）は評価額の1/3に軽減されます。
しかし、「特定空き家等」または「管理不全空き家等」に指定されると、この住宅用地特例の適用が除外され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
特定空き家・管理不全空き家とは
2015年施行の空家等対策特別措置法（空き家対策特措法）に基づき、倒壊の危険性がある・衛生上有害な状態にある・景観を著しく損なっている・管理が不適切と認められる空き家は「特定空き家等」に指定される可能性があります。
さらに2023年の法改正により、特定空き家の予備軍ともいえる「管理不全空き家等」も新設され、固定資産税の特例除外の対象が拡大されました。相続した空き家を放置することのリスクは以前にも増して高まっています。
空き家を相続した場合の選択肢
相続した空き家への対応策として、主に以下の選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、状況に応じた判断が必要です。
- 売却：最も手間なく固定資産税の負担から解放される方法。「相続財産に係る譲渡所得の特例（空き家特例）」が利用できる場合は、3,000万円の特別控除が受けられることがある。適用要件の確認が必要。
- 賃貸：収益を得ながら固定資産税も維持。ただし管理・修繕コストや入居者募集の手間がかかる。
- 解体：建物を解体し更地にする場合、住宅用地特例が外れて固定資産税が増える点に注意。
- 寄付：自治体や第三者への寄付。ただし自治体が受け入れを拒否するケースも多い。
- 管理委託：空き家管理サービスを活用して維持管理しながら活用策を検討する。
相続登記義務化（2024年改正）と固定資産税の関係
2024年4月から施行された相続登記の義務化は、固定資産税の管理にも大きな影響を及ぼします。ここでは両者の関係を詳しく解説します。
相続登記が固定資産税に与える影響
相続登記が完了することで、法務局から市区町村への登記情報の通知が行われ、翌年度以降の固定資産税の納税通知書が正しい所有者（相続人）宛に届くようになります。逆に言えば、相続登記が未了のままでは、固定資産税の納税通知書が被相続人宛に届き続けることがあり、管理が煩雑になります。
特に長期間放置されていた不動産（いわゆる「所有者不明土地」）の場合、市区町村が固定資産税の徴収に支障をきたすケースも社会問題になっています。相続登記の義務化はこの問題の解消を目的のひとつとしています。
相続土地国庫帰属制度との関係
2023年4月から開始された「相続土地国庫帰属制度」は、相続した不要な土地を一定の要件のもとで国に引き渡せる制度です。この制度を利用すれば、不要な土地の固定資産税の負担から解放される可能性があります。
ただし、建物が建っている土地・崖地・土壌汚染のある土地など、さまざまな除外要件が設けられており、利用できるケースは限られています。また、10年分の土地管理費用相当額の「負担金」の支払いも必要です。活用の可否については法務局での事前相談を推奨します。
相続登記の義務化への実務的対応
相続登記義務化に対応するための実務的なステップは次のとおりです。
- 被相続人が所有していた不動産を全て洗い出す（固定資産税の課税明細書・名寄帳の取得が有効）
- 相続人の確定（戸籍謄本の収集）
- 遺産分割方法の決定（遺言書の有無を確認）
- 遺産分割協議の実施と協議書の作成
- 相続登記の申請（単独申請または司法書士への依頼）
なお、遺産分割協議がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」という簡易な手続きを行うことで、当面の義務違反（過料）を回避する方法が設けられています。相続人申告登記は本登記ではありませんが、申告義務を果たしたとみなされます。
固定資産税の相続に関するよくある質問
固定資産税と相続に関して、よく寄せられる質問をまとめました。
Q1. 相続が未分割の状態でも固定資産税は支払わなければならないか
はい、支払う必要があります。遺産分割協議が完了していない「未分割」の状態でも、固定資産税の納税義務自体は発生します。この場合、相続人全員が連帯納税義務を負い、市区町村は代表相続人を指定して納税通知書を送付します。代表相続人が支払った後、他の相続人に持分割合に応じた分担を求めることができます。
Q2. 固定資産税の評価額と相続税の評価額は同じか
異なります。固定資産税の評価額（固定資産税評価額）は市区町村が定める価格で、3年ごとに見直されます。相続税の申告に使用する土地の評価額は、主に「路線価方式」または「倍率方式」によって算定され、固定資産税評価額とは別の算定基準が用いられます。建物については、相続税評価額は固定資産税評価額と同額が使われますが、土地については必ず路線価（または倍率表）で評価することが必要です。
Q3. 被相続人が生前に固定資産税の減額措置を受けていた場合はどうなるか
被相続人が適用を受けていた減額措置（障害者・高齢者向けの条例による減免など）は、原則として相続人には引き継がれません。相続によって所有者が変わると、新所有者の状況に応じた税額が算定されることになります。ただし、農地の特例や住宅用地の特例など、不動産の現況・用途に基づく特例は相続後も継続適用される場合があります。
Q4. 農地を相続した場合の固定資産税はどうなるか
農地（田・畑等）は「農地の課税特例」が適用されており、固定資産税が一般宅地と比べて大幅に低く抑えられています。相続した農地を引き続き農地として利用する場合は特例が継続されますが、転用（宅地化・売却等）する場合は特例が外れる可能性があります。また、農地を相続する際は農業委員会への届出等が必要な場合もあります。
まとめ：固定資産税の相続手続きで押さえるべきポイント
固定資産税と相続に関する重要なポイントを整理します。
手続きの優先順位と全体像
相続発生後にやるべきことは多岐にわたりますが、固定資産税に関しては以下の順序で手続きを進めることを推奨します。
- 相続財産の把握：固定資産税の課税明細書や名寄帳で所有不動産を全て確認する
- 未払い固定資産税の確認：被相続人の滞納税額を市区町村に確認し、相続税申告の債務控除に反映させる
- 相続放棄の検討：負債が大きい場合は3か月以内に相続放棄を検討する
- 遺産分割協議：不動産の帰属先を決定する
- 相続登記：不動産取得を知った日から3年以内（義務）
- 空き家・不要土地への対応：売却・賃貸・相続土地国庫帰属制度等を検討する
専門家への相談を活用する
固定資産税の相続手続きは、税務・法務・不動産など複数の専門分野にまたがります。複雑な案件や多額の財産が絡む場合は、税理士・司法書士・弁護士・不動産会社への相談を積極的に活用してください。各専門家の役割は次のとおりです。
- 税理士：相続税の申告・節税対策・固定資産税評価額の確認など
- 司法書士：相続登記・遺産分割協議書の作成など
- 弁護士：相続人間のトラブル解決・遺産分割調停など
- 不動産会社：不動産の売却・賃貸・相場把握など
2026年現在の最新動向と今後の注意点
固定資産税と相続をめぐる制度は、近年大きく変わりつつあります。2024年の相続登記義務化・相続土地国庫帰属制度の開始・空き家対策特措法の改正など、新たな制度が相次いで施行されました。今後も法令の改正が予想されるため、定期的に最新情報を確認することが重要です。
また、2026年度の固定資産税の評価替え（3年に1度の見直し）では、地価や建物価格の変動を反映した評価額の変更が行われる可能性があります。相続した不動産の固定資産税額が変わる場合があるため、納税通知書が届いた際には税額を確認する習慣をつけましょう。
固定資産税の計算方法と相続後に使える軽減措置
相続した不動産の固定資産税がどのように計算されるかを理解しておくと、節税や軽減措置の活用につながります。ここでは固定資産税の算定のしくみと、相続後に適用できる主な軽減措置を解説します。
固定資産税の計算のしくみ
固定資産税の税額は、次の計算式で算出されます。
固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 標準税率（1.4%）
固定資産税評価額は、市区町村が定める価格であり、一般的に時価（実勢価格）の70%程度とされています。3年ごとに評価替えが行われ、地価や建物の老朽化等が反映されます。標準税率は1.4%ですが、自治体によって異なる税率（制限税率：2.1%まで）が設定されている場合もあります。
また、固定資産税とあわせて「都市計画税」が課される場合があります。都市計画区域内の市街化区域に所在する不動産については、固定資産税に加えて固定資産税評価額の最大0.3%が都市計画税として課されます。
住宅用地特例による税額軽減
住宅が建っている土地については、前述の「住宅用地の特例」によって固定資産税が大幅に軽減されます。相続した不動産が住宅用地に該当するかどうかを確認し、正しく特例が適用されているかを市区町村の課税明細書でチェックしましょう。
- 小規模住宅用地（200m²以下の部分）：課税標準額 ＝ 評価額 × 1/6
- 一般住宅用地（200m²超の部分）：課税標準額 ＝ 評価額 × 1/3
たとえば、評価額3,000万円の100m²の宅地（小規模住宅用地）の場合、課税標準額は500万円となり、固定資産税は7万円（500万円 × 1.4%）となります。この特例が適用されない場合と比べると税額が6分の1になるため、住宅が取り壊された更地や特定空き家等への指定を避けることが重要です。
新築住宅・リフォームに伴う軽減措置
相続した建物に対して大規模なリフォームを実施した場合、一定の要件を満たすと固定資産税が最大50%軽減される制度があります。主なものとして、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う固定資産税の軽減措置が挙げられます。これらは期限付きの制度（適用期限は国土交通省の告示で随時更新）のため、リフォームを検討する際は市区町村や税理士に最新情報を確認することをお勧めします。
相続後に固定資産税を正確に把握・管理する方法
相続した不動産の全体像を把握し、固定資産税を適切に管理するためには、いくつかの書類と手続きを活用することが重要です。
名寄帳（なよせちょう）の取得
名寄帳とは、特定の所有者が市区町村内に所有する不動産の一覧を記載した台帳です。固定資産税の課税対象となる不動産が一覧で確認できるため、相続財産の全体像を把握するうえで非常に役立ちます。市区町村の税務課（資産税課）に申請すれば取得できます。
被相続人が複数の市区町村に不動産を所有していた場合は、各市区町村で別途申請が必要です。また、名寄帳は固定資産税の課税対象不動産の一覧であり、非課税資産（道路・公衆用地等）は記載されない場合があるため、他の調査方法と併用することを推奨します。
固定資産税課税明細書の活用
毎年届く固定資産税の納税通知書には、課税明細書が添付されています。この明細書には各不動産の所在地・地番・地目・面積・評価額・課税標準額・税額などが記載されており、相続財産の評価や遺産分割の参考資料として活用できます。
相続税申告において、土地・建物の評価額の確認に課税明細書を使う税理士も多いため、被相続人の直近分（3年分程度）を保管しておくとよいでしょう。
固定資産評価証明書の取得と使い方
固定資産評価証明書は、固定資産税評価額を公的に証明する書類です。相続登記の申請（法務局への提出）や金融機関への担保設定、売却時の価格交渉など、さまざまな場面で必要となります。市区町村の窓口またはマイナポータルを通じてオンライン申請が可能な自治体も増えています。
相続人が取得する場合は、相続関係を証明する戸籍謄本等の提示が求められる場合があります。取得前に市区町村の窓口で必要書類を確認してください。
【免責事項】本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法的助言または税務上のアドバイスを構成するものではありません。固定資産税の相続手続きに関する具体的な判断は、税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。法令・制度は改正される場合があります。最新の情報については、所管官庁または専門家にご確認ください。
